Bize ulaşın
Kapsamlı Rehber
Türkiye’de ev sahibi ve kiracı ilişkisinin en hassas noktalarından biri olan kira artış oranları, her yıl gündemi meşgul etmeye devam ediyor. Özellikle ekonomik dalgalanmaların yaşandığı dönemlerde, hem kiracılar “Ne kadar zam gelecek?” diye endişelenirken, hem de ev sahipleri “Benim hakkım nedir?” sorusunun cevabını arıyor. Peki, kira artış oranı nasıl belirleniyor, yasal sınırlar neler ve 2024-2025 dönemi için bizi neler bekliyor? Bu makalede tüm bu sorulara kapsamlı ve anlaşılır yanıtlar bulacaksınız.
Yasal Dayanak: Kira Artışında Hangi Kural Geçerli?
Kira artış oranlarının belirlenmesindeki temel yasal dayanak Türk Borçlar Kanunu (TBK)‘dur. Ancak son yıllarda yaşanan olağanüstü ekonomik koşullar nedeniyle, TBK’daki genel kurala ek olarak geçici düzenlemeler de yürürlüğe konmuştur.
Önemli Not: 1 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında konut kiraları için uygulanan %25’lik kira artış sınırı, 2024 yılı itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten sonra kira artışları yeniden genel hükümlere tabi olacaktır. Ancak, hükümetin bu konuda yeni bir uzatma veya düzenleme yapıp yapmayacağı yakından takip edilmelidir. Bu makale yazıldığı tarih itibarıyla (Haziran 2025), söz konusu %25’lik sınır uygulamasının sona erdiği varsayımıyla devam etmektedir.
Kira Artış Hesaplaması: TÜFE (Oniki Aylık Ortalaması) Esas Alınır
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira bedelinin belirlenmesinde Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)‘ndeki oniki aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanır ve bir önceki yılın aynı ayına göre hesaplanan yıllık enflasyon oranı değildir. Bu önemli bir ayrımdır ve sıkça karıştırılmaktadır.
Basitçe açıklamak gerekirse: Kira sözleşmenizin yenileneceği ay, TÜİK tarafından açıklanan son 12 aylık TÜFE ortalaması, kira artışınızın tavanını belirler. Ev sahibi, bu oranın üzerinde bir artış talep edemez.
Örnek Hesaplama:
Diyelim ki kira sözleşmeniz Haziran 2025 tarihinde yenilenecek.
- Mevcut Kiranız: 10.000 TL
- Haziran 2025 TÜİK Verisi (Örnek): Son on iki aylık ortalama TÜFE artışı %60 olarak açıklandı (Bu sadece bir varsayımdır, güncel oranı TÜİK’in resmi sitesinden kontrol etmelisiniz).
Yeni Kira Bedeli Hesaplaması:
10.000 TL (Mevcut Kira) + (10.000 TL * %60) = 10.000 TL + 6.000 TL = 16.000 TL
Bu durumda, ev sahibiniz en fazla 16.000 TL kira isteyebilir. Eğer sözleşmede bu orandan daha düşük bir artış belirlenmişse veya taraflar daha düşük bir oranda anlaşmışsa, o oran geçerli olur.
Kira Sözleşmesindeki Artış Şartları: Geçerliliği ve Yasal Sınırlar
Peki, kira sözleşmenizde “Kira artışı her yıl %100 oranında artırılacaktır” gibi bir madde varsa ne olur?
TBK’ya göre, kira artış oranı belirlenirken sözleşmedeki artış şartı, TÜFE’nin oniki aylık ortalamasını geçemez. Yani, sözleşmede belirlenen oran ne olursa olsun, yasal tavan olan TÜFE’nin oniki aylık ortalaması aşılmadığı sürece geçerlidir. Eğer sözleşmede belirlenen oran yasal tavanın üzerindeyse, yasal tavan olan TÜFE’nin oniki aylık ortalaması geçerli olur.
Örnek:
- Sözleşmedeki Artış Oranı: %70
- TÜFE’nin Oniki Aylık Ortalaması: %60
Bu durumda, yasal sınır olan %60’lık artış oranı geçerli olur ve ev sahibi kirayı %60 oranında artırabilir. Çünkü sözleşmedeki %70’lik oran yasal tavanın üzerindedir.
5 Yılı Aşan Kira Sözleşmeleri ve Kira Tespit Davası
Kira ilişkisi 5 yılı aştığında durum biraz daha farklılaşır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrası, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedelinin hakim tarafından hakkaniyete uygun olarak belirlenebileceğini hükme bağlar.
Bu durumda, ev sahibi veya kiracı kira tespit davası açabilir. Hakim, kira bedelini belirlerken sadece TÜFE’yi değil, aynı zamanda emsal kira bedellerini, kiralanan yerin durumunu, rayiç değerleri ve diğer ekonomik koşulları da göz önünde bulundurur. Bu dava türü, genellikle piyasa koşullarının yasal artış oranlarının çok üzerinde olduğu durumlarda ev sahipleri tarafından tercih edilir.
Kira Artışında Anlaşmazlık Durumunda Ne Yapmalı?
Ev sahibi ve kiracı arasında kira artışı konusunda anlaşmazlık yaşanması durumunda izlenebilecek yollar şunlardır:
- Müzakere ve Uzlaşma: En sağlıklı yol, tarafların karşılıklı iyi niyetle müzakere ederek ortak bir noktada buluşmasıdır.
- Arabuluculuk: Özellikle 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulaması başlamıştır. Yani, kira artışı, tahliye veya kira borcu gibi konularda dava açmadan önce bir arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk süreci, tarafların hızlı ve ekonomik bir şekilde anlaşmasını sağlayabilir.
- Dava Yolu: Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa veya arabuluculuğa tabi olmayan özel durumlar varsa, taraflar Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilirler.
Sıkça Sorulan Sorular
- Kiracı kirayı ödemezse ev sahibi ne yapabilir? Ev sahibi, ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.
- Depozito iadesi nasıl yapılır? Kira sözleşmesi sona erdiğinde ve kiracı evi hasarsız teslim ettiğinde, depozitonun faiziyle birlikte iade edilmesi gerekir. Hasar veya borç varsa, depozitodan düşülerek iade edilir.
- Kira sözleşmesinde belirtilen artış oranı TÜFE’den yüksekse ne olur? Yüksek olan oran geçersizdir. Yasal tavan olan TÜFE’nin oniki aylık ortalaması geçerli olur.
- Ev sahibi kira bedelini elden isterse ne yapmalıyım? Kira bedelinin banka aracılığıyla ödenmesi zorunludur. Elden ödeme, hem ev sahibi hem de kiracı için hukuki sorunlara yol açabilir ve ispatı güçleştirir.
Sonuç
Kira artış oranları ve kira hukuku, sürekli değişen ekonomik ve yasal koşullara göre güncellenen dinamik bir alandır. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını ve yükümlülüklerini iyi bilmesi, olası uyuşmazlıkları en aza indirmek açısından büyük önem taşır. Anlaşmazlık durumunda ise profesyonel hukuki destek almak ve yasal yollara başvurmaktan çekinmemek gerekmektedir. Unutmayın, doğru bilgi ve zamanında atılan adımlar, hak kaybını önleyecektir.