Sözlü Kira Anlaşmaları Geçerli mi? Yazılı Sözleşme Olmadan Haklarınızı Nasıl Korursunuz?

Türkiye’de kira ilişkileri, günlük hayatımızın önemli bir parçası. Ancak birçok insan, kira anlaşmalarını yazılı bir sözleşme yapmadan, yani sözlü olarak gerçekleştirme eğilimindedir. Peki, sözlü kira anlaşmaları hukuken geçerli midir? Yazılı bir sözleşmeniz yoksa, hem kiracı hem de ev sahibi olarak haklarınızı nasıl koruyabilirsiniz? Bu soruların cevapları, özellikle olası anlaşmazlıklarda hayati önem taşır. Bir avukat olarak, bu konudaki hukuki çerçeveyi, riskleri ve haklarınızı koruma stratejilerini detaylı bir şekilde ele alıyorum.

Sözlü Kira Anlaşmaları Hukuken Geçerli midir?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) açısından kira sözleşmelerinin geçerliliği konusunda belirleyici bir şekil şartı yoktur. Bu ne demek? Sözlü kira sözleşmeleri de hukuken geçerlidir. Yani, bir ev sahibi ve kiracı arasında, kiranın miktarı, taşınmazın adresi ve kira süresi gibi temel unsurlarda anlaşıldığı anda bir kira ilişkisi kurulmuş olur. Bu durum, günlük hayatta sıkça karşılaşılan bir pratik olsa da, yazılı bir sözleşmenin sağladığı güvencelerden mahrum kalmak anlamına gelir.

Neden Yazılı Sözleşme Olsa Daha İyi?

Sözlü kira sözleşmeleri geçerli olsa da, ispat güçlüğü nedeniyle büyük riskler taşır. Bir anlaşmazlık çıktığında, taraflardan birinin “Ben böyle anlaşmadım” demesi durumunda, elinizde somut bir delil olmaz. Bu durum, hukuki süreçlerin uzamasına, daha maliyetli olmasına ve aleyhinize sonuçlanmasına neden olabilir.

Kiracının Yazılı Sözleşme Olmadan Haklarını Koruma Stratejileri

Yazılı bir kira sözleşmeniz olmasa bile, kiracı olarak sahip olduğunuz bazı temel haklar vardır ve bu hakları korumak için atabileceğiniz adımlar mevcuttur:

Kira Bedelini Banka Aracılığıyla Ödeme: Bu, en önemli ve en güçlü ispat aracıdır. Kira bedelini elden ödemek yerine, her ay düzenli olarak banka havalesi veya EFT yoluyla ev sahibinin IBAN numarasına gönderin. Açıklama kısmına mutlaka “……. ayı kira bedeli” veya “kira ödemesi” gibi ifadeler ekleyin. Bu, hem kira ilişkisinin varlığını hem de ödemelerin yapıldığını kanıtlar.
- 2025 Notu: Gayrimenkul kiralarında, banka aracılığıyla ödeme yapma zorunluluğu zaten mevcuttur. Ancak sözlü kira sözleşmelerinde bile bu kurala uymak, ispat açısından çok daha hayati hale gelir.
Dekontları ve Makbuzları Saklama: Kira ödemelerinizin banka dekontlarını ve diğer ilgili ödeme belgelerini (aidat, faturalar vb.) düzenli olarak saklayın.
Yazışmaları Kayıt Altına Alma: Ev sahibiyle olan tüm iletişimlerinizi (sorunlar, talepler, tamirat istekleri vb.) yazılı olarak yapmaya özen gösterin. WhatsApp mesajları, e-posta yazışmaları veya SMS’ler, ileride delil olarak kullanılabilir. Özellikle önemli konularda (örn: tahliye talebi, kira artışı teklifi) yazılı iletişimi tercih edin.
Tanık Temini: Kira ilişkisinin varlığına, kira bedeline veya süresine tanıklık edebilecek üçüncü kişiler (komşular, arkadaşlarınız, akrabalarınız) varsa, onların bilgilerini not alın. Olası bir davada tanık olarak dinlenebilirler.
Adres Kaydı: E-Devlet üzerinden ikamet adresinizi mutlaka kiracı olarak kayıt altına alın. Bu, ilgili adresin sizin kiraladığınız yer olduğunu gösteren bir resmiyettir.
Kira Artışlarına Dikkat: Kira artışı oranları kanunen belirlenen üst sınırlar dahilinde yapılır. Sözlü anlaşmada bile, ev sahibinin fahiş artış taleplerine karşı yasal haklarınızı kullanabileceğinizi unutmayın. Banka yoluyla yapılan ödemeler, artışların takibini kolaylaştırır.
Teslim Tutanağı: Taşınma esnasında evin durumuyla ilgili (varsa hasarlar, demirbaşlar vb.) ev sahibiyle birlikte bir teslim tutanağı hazırlamanız, ileride çıkabilecek hasar tazminatı sorunlarını önleyebilir. Yazılı sözleşme olmasa bile, bu tür tutanaklar bağımsız bir delil niteliği taşır.

Ev Sahibinin Yazılı Sözleşme Olmadan Haklarını Koruma Stratejileri

Ev sahibi olarak da sözlü kira anlaşmalarında risk altındasınız. Haklarınızı korumak için şu adımları uygulayabilirsiniz:

Kira Bedelinin Banka Aracılığıyla Alınması: Kiracı için olduğu gibi, sizin için de en güçlü delil kira bedellerinin banka aracılığıyla alınmasıdır. Kiracınızdan mutlaka banka yoluyla ödeme talep edin ve açıklama kısmına “…….. ayı kira bedeli” gibi not düşmesini isteyin. Elden ödeme almaktan kesinlikle kaçının.
Ödenmeyen Kiralar İçin Yazılı İhtar: Kiranın ödenmemesi durumunda, kiracıya noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta ile ihtarname çekin. İhtarnamede ödenmeyen kira bedelini, ödeme süresini ve ödenmediği takdirde yapılacak yasal işlemleri (tahliye davası, icra takibi) açıkça belirtin. Bu, hem hukuki süreci başlatmanın ön koşulu hem de önemli bir delildir.
Yazışmaları Kayıt Altına Alma: Kiracıyla olan tüm iletişimlerinizi (kira artışı teklifleri, tamirat talepleri, şikayetler vb.) yazılı olarak (WhatsApp, e-posta, SMS) yapmaya özen gösterin ve kayıtlarını saklayın.
Tanık Temini: Kira ilişkisinin varlığına, kira bedeline veya evin kullanımına tanıklık edebilecek kişiler (komşular, apartman görevlisi vb.) varsa, onların bilgilerini not alın.
Elektrik, Su, Doğalgaz Abonelikleri: Kira ilişkisinin varlığını ispatlamak adına, bu tür aboneliklerin kiracı adına yapılmış olması veya faturaların kiracının adresine gelmesi gibi durumlar dolaylı delil niteliği taşır.
Tahliye Talebi ve İhtarname: Süresi biten veya kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için mutlaka yazılı ve süresinde bildirimde bulunun. Yasal tahliye nedenlerinin (iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, gereksinim vb.) oluşması durumunda, sözlü anlaşmada bile bu yasal nedenlere dayanarak tahliye davası açılabilir. Ancak delillendirmek kritik öneme sahiptir.

Olası Anlaşmazlıklarda İzlenecek Yollar

Sözlü kira anlaşmasında bir anlaşmazlık çıktığında, hukuki süreç biraz daha zorlu olabilir ancak imkansız değildir:

Arabuluculuk: Türk Hukuku’nda kira uyuşmazlıkları için dava şartı arabuluculuk uygulaması bulunmaktadır. Dava açmadan önce, bir arabulucuya başvurarak taraflar arasında uzlaşma sağlamaya çalışmak zorunludur. Bu süreç, yazılı bir sözleşme olmasa bile tarafların anlaşmasına zemin hazırlayabilir.
İcra Takibi: Ödenmeyen kiralar için, yazılı bir sözleşme olmasa dahi, banka dekontları, yazışmalar ve tanık beyanları gibi delillerle ilamsız icra takibi başlatılabilir. Kiracının itiraz etmesi durumunda ise itirazın iptali davası açılması gerekir.
Tahliye Davası: Kiracı tahliye etmiyorsa ve yasal tahliye nedenlerinden biri (örn: iki haklı ihtar, gereksinim) oluşmuşsa, tahliye davası açılabilir. Bu davada da kira ilişkisinin varlığını ve tahliye nedenini ispatlamak için yukarıda belirtilen tüm deliller kullanılacaktır.

2025 Yılı Uygulamaları ve Önemli Notlar

2025 yılı itibarıyla kira uyuşmazlıklarında özellikle aşağıdaki noktalara dikkat çekmek önemlidir:

Arabuluculuğun Güçlenmesi: Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk süreci, taraflar arasında uzlaşma sağlanması ve yargı yükünün azaltılması açısından daha da etkin bir rol oynamaktadır. Sözlü anlaşmalarda bile arabulucu, tarafların bir noktada buluşmasına yardımcı olabilir.
İspat Yükü: Yazılı sözleşme olmaması durumunda, ispat yükü büyük ölçüde delilleri güçlü olan tarafın üzerindedir. Bu nedenle banka dekontları, yazılı yazışmalar, tanık beyanları gibi delillerin önemi katlanarak artmaktadır.
Emlak Komisyoncularının Rolü: Eğer kira ilişkisi bir emlak komisyoncusu aracılığıyla kurulmuşsa, emlakçıdan alınan hizmet bedeli makbuzu veya emlakçı ile yapılan sözleşmeler de kira ilişkisinin varlığına dair dolaylı delil olabilir.

Sonuç: Güvenlik İçin Yazılı Sözleşme Şart!

Her ne kadar sözlü kira anlaşmaları hukuken geçerli olsa da, olası bir anlaşmazlıkta ortaya çıkacak ispat sorunları nedeniyle tarafları ciddi risklere sokar. Bu nedenle, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların, her koşulda yazılı bir kira sözleşmesi yapmaları en güvenli ve en doğru yoldur.

Eğer sözlü bir kira ilişkiniz varsa ve bir anlaşmazlık yaşıyorsanız veya yaşama endişesi duyuyorsanız, mutlaka bir gayrimenkul hukuku uzmanı avukattan profesyonel destek almanız elzemdir. Avukatınız, elinizdeki mevcut delillerle haklarınızı nasıl koruyacağınız konusunda size yol gösterecek, hukuki süreci doğru yönetmenizi sağlayacak ve olası hak kayıplarının önüne geçecektir. Unutmayın, söz uçar yazı kalır; bu prensip, kira ilişkilerinde de geçerlidir!