Kiracı ve Ev Sahibi Anlaşmazlıklarında Hakkımı Nasıl Korurum?

Ev sahibi kiracıyı hangi şartlarda çıkarabilir? Kiracı hakları nelerdir? 2025 güncel mevzuatı ışığında ev sahibi-kiracı ilişkilerinde haklarınızı öğrenin.

Giriş

Türkiye’de kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşmazlıklar son yıllarda giderek artıyor. Özellikle büyük şehirlerde kira fiyatlarının yükselmesiyle birlikte pek çok vatandaş “Kiracı hakları nelerdir? Ev sahibi beni kiracı olarak evden çıkarabilir mi?” gibi soruların cevabını arıyor. Bu sorunlar, Türkiye’de yaşayan yabancı uyruklu kişiler için de geçerlidir; kira hukukunun sağladığı koruma, vatandaş-yabancı ayrımı olmaksızın herkesi kapsar. Örneğin, İstanbul’da yaşayan Ali Bey, düzenli kira ödemesine rağmen ev sahibinden beklenmedik bir şekilde evi boşaltması yönünde bir ihtar alabilir. Benzer şekilde, ev sahipleri de kira ödemelerini alamadıklarında veya evlerine zarar verildiğinde kendilerini çaresiz hissedebiliyor. Bu tür anlaşmazlıklar yaygın ve güncel bir sorun haline gelmiş durumda.

Gündelik hayattan bu örnekler, kiracı-ev sahibi ilişkisinde her iki tarafın da haklarını bilmesinin ne kadar önemli olduğunu gösteriyor. Kiracı ve ev sahibi anlaşmazlıklarında hakkımı nasıl korurum? sorusu, Google’da da sıkça aranan ve yanıtı merak edilen bir konu. Bu makalede, kira sözleşmesi ile belirlenen kurallar çerçevesinde hem kiracıların haklarını hem de ev sahiplerinin yasal olarak neler yapabileceğini, 2025 güncel hukuk düzenlemelerine dayanarak sade bir dille açıklayacağız.

Gelişme

Kiracı Hakları ve Ev Sahibi Yükümlülükleri

Kiracılar, Türk Borçlar Kanunu (TBK) başta olmak üzere ilgili yasal düzenlemeler sayesinde çeşitli haklarla korunmaktadır. Bir kira sözleşmesi olsun veya olmasın, kiracı olarak temel bazı haklarınız bulunmaktadır. Öncelikle, kiracı hakları arasında güvenli ve yaşanabilir bir konutta oturma hakkı gelir. Ev sahibi, kiralanan evi kullanıma elverişli tutmakla yükümlüdür; örneğin su, elektrik gibi temel altyapının çalışır durumda olmasını sağlamak ev sahibinin sorumluluğundadır. Eğer kiralanan konutta ciddi bir ayıp veya kullanılmaz hale getiren bir kusur varsa, kiracı ev sahibinden tamir talep edebilir. Ev sahibi bu tamiri makul sürede yaptırmazsa, kiracı gerekirse kira bedelinden indirim talep edebilir veya bazı durumlarda sözleşmeyi feshedip çıkabilir.

Kiracının özel hayatın gizliliği hakkı da kanunlarla korunur. Ev sahibi, önceden haber vermeden veya kiracının izni olmadan kiralanan konuta giremez. Bu, kiracının evinde mahremiyetinin sağlanması açısından önemlidir. Yalnızca acil durumlarda (örneğin su baskını gibi) ev sahibi kiracıya haber vermeden eve girebilir; bunun dışında habersiz ziyaret veya kontrol yapmak yasal değildir.

Bunun yanı sıra, kiracının depozito hakkı önemli bir konudur. Kira sözleşmelerinde genellikle bir depozito (güvence bedeli) öngörülür. TBK madde 342 uyarınca konut kiralarında depozito bedeli en fazla üç aylık kira tutarı kadar olabilir. Depozito, eğer nakit olarak verildiyse, ev sahibi tarafından bir banka hesabına yatırılmalıdır. Kiracının eve zarar vermemesi ve kira borcunu ödemesi halinde, kiracının çıkışında depozito aynen iade edilmelidir. Kira sözleşmesi sona erdiğinde ev sahibi, kiralananda bir hasar yoksa ve kiracının borcu yoksa depozitoyu güncel değeriyle geri vermekle yükümlüdür.

Ev sahibinin yükümlülüklerine gelince; ev sahibi, kiralanan mülkü sözleşmede kararlaştırılan şekilde kullanıma sunmak ve sözleşme süresince kiracının bu kullanımını sağlamaktan sorumludur. Ayrıca, ev sahibi kira boyunca kiracının huzurunu temin etmekle yükümlüdür. Örneğin, başka birinin aynı evi kullanmasına izin vermemeli veya kiracıyı rahatsız edecek müdahalelerde bulunmamalıdır. Eğer ev sahibinin, kiracının hakkını ihlal eden tutumları (örneğin, elektrik-su kesme, evi sık sık kontrol etmeye çalışma, kiracıyı rahatsız etme) olursa, kiracı hukuki yollara başvurarak bu müdahaleleri durdurabilir veya uğradığı zararı talep edebilir.

Kira Sözleşmesinin Önemi ve Sözleşme Olmadan Durumlar

Yazılı bir kira sözleşmesi yapılması, tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça belirlediği için son derece önemlidir. Sözleşmede kira bedeli, ödeme tarihi, depozito miktarı, demirbaşların durumu, kullanım amacı gibi detaylar yer alır. Bu sayede ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda sözleşme hükümleri yol gösterici olacaktır.

Peki, kira sözleşmesi olmadan ne olur? Türkiye’de sözlü anlaşmalarla ev kiralama durumları da zaman zaman görülmektedir. Resmi bir sözleşme olmasa bile, kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişki yine de Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir. Yani ortada bir sözlü anlaşma veya fiili kullanım durumu varsa, kanun kiracıyı koruyan hükümleriyle devreye girer. Kiracı hakları sözleşme olmasa da tamamen yok olmaz; örneğin kiracının keyfi olarak evden çıkarılamaması veya ödediği kira karşılığı konutu kullanabilme hakkı yine geçerlidir. Ancak yazılı sözleşme olmaması ispat problemlerine yol açabilir. Kiracıysanız mutlaka ödediğiniz kiraları banka yolu ile yapmanız veya makbuz almanız önerilir. Çünkü herhangi bir anlaşmazlık durumunda kira ödediğinizi, miktarını ve şartlarını ispat etmeniz gerekebilir. Özellikle yabancı uyruklu kiracılar için de yazılı sözleşme büyük önem taşır; sözleşmenin gerekirse iki dilde düzenlenmesi ve noter onaylı olması, ileride doğabilecek dil bariyerinden kaynaklı sorunları en aza indirecektir.

Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Şartlarda Çıkarabilir?

En sık merak edilen sorulardan biri de “Ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?” ve eğer çıkarabilirse hangi şartlarda çıkarabileceğidir. Kanun, kiracıların keyfi şekilde evden çıkarılmasını engelleyen hükümler içerir. Ev sahibi, kiracıyı ancak kanunda belirtilen geçerli tahliye sebepleri varsa ve yasal usule uygun şekilde hareket ederse tahliye edebilir. Bu sebepleri ve süreçleri şöyle özetleyebiliriz:

Kiranın Ödenmemesi (Borç Sebebiyle Tahliye): Kiracı kira bedelini ödemiyorsa, ev sahibi öncelikle kiracıya yazılı olarak bir ödeme ihtarı göndermelidir. Konut kiralarında kanunen kiracıya en az 30 günlük bir süre tanınmalıdır. Kiracı bu süre içinde borcunu ödemezse ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Ancak kiracının evden çıkarılabilmesi için ev sahibinin icra takibi başlatması veya tahliye davası açması gerekir. Her iki durumda da mahkeme kararı veya icra dairesi işlemi olmadan kiracı tahliye edilemez. Ayrıca, TBK madde 352 uyarınca bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar alan kiracı aleyhine, kira döneminin sonunda ev sahibi tahliye davası açabilir. Yani farklı aylarda iki kez kira ödemesini geciktirip ev sahibinden yazılı ihtar alan bir kiracı, dönem sonunda mahkeme kararıyla çıkarılabilir.
Tahliye Taahhütnamesi: Kiracı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair ev sahibine yazılı taahhüt (tahliye taahhütnamesi) vermiş olabilir. Bu belge, kira sözleşmesinin başlangıcından sonra ve kiracının özgür iradesiyle imzalanmış olmalıdır. Örneğin, kiracı evde 1 yıl oturacağını ve sürenin sonunda çıkacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, bu tarihte çıkmazsa ev sahibi doğrudan icra yoluyla tahliye işlemi başlatabilir. Tahliye taahhütnamesi, eğer usulüne uygun alınmışsa, kiracının belirttiği tarihte evi boşaltmasını sağlamada oldukça etkili bir belgedir. Yargıtay’ın güncel kararları da (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025) kira sözleşmesinden bir gün sonra imzalanan tahliye taahhüdünün, kiracı aksini ispatlayamadıkça geçerli olduğunu vurgulamıştır. Ancak kiracı böyle bir taahhütnameyi baskı altında imzaladığını iddia ediyorsa, bunu kanıtlamakla yükümlüdür.
Ev Sahibinin Kendisi veya Yakınlarının Konut İhtiyacı: Ev sahibi, kiraya verdiği konuta kendisi taşınmak istiyorsa veya bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının konut ihtiyacı varsa, kira süresinin sonunda kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu durumda ev sahibi, kira dönemi bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı ihtar göndererek sözleşmeyi yenilemeyeceğini ve tahliye talep ettiğini bildirmelidir. Gerekçe olarak da kendisinin (veya yakınının) konut ihtiyacını belirtir. Eğer kiracı bu bildirimden sonra çıkmazsa, ev sahibi bir ay içinde tahliye davası açarak ihtiyacını ispatlamak suretiyle mahkemeden tahliye kararı talep edebilir. Mahkeme, gerçekten böyle bir ihtiyaç olduğuna kanaat getirirse kiracının tahliyesine karar verecektir.
Bakım, Onarım veya Yeniden İnşa (İmar) Sebebi: Kiralanan taşınmazın önemli tamiratı, yıkılıp yeniden yapılması veya kapsamlı tadilatı gerektiğinde – ve bu işler kiracı otururken yapılamayacak derecede kapsamlıysa – ev sahibi, kira süresinin bitiminde sözleşmeyi yenilemeyip tahliye isteyebilir. Bu durumda yine en az 3 ay önceden yazılı bildirim yaparak kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini kiracıya bildirmelidir. Tahliye davası açıldığında mahkeme, gerçekten esaslı bir tadilat/yeniden inşa ihtiyacı varsa tahliyeye karar verebilir. Ancak ev sahibi bu sebeple tahliye ettirdiği konutu, mahkeme kararının kesinleşmesinden itibaren 3 yıl boyunca eski kiracısı dışında başka birine kiralayamaz; aksi halde eski kiracının tazminat talep hakkı doğar. Bu hüküm, ev sahibinin bahane ile tahliye etmesini önlemek için getirilmiştir.
On Yıllık Uzama Süresinin Dolması: Konut kiralarında, belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin sonunda kiracı çıkmadıkça ve ev sahibi de itiraz etmedikçe aynı koşullarla otomatik olarak uzar. Ancak TBK madde 347 uyarınca, on yıllık uzama süresi sonunda ev sahibi herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi feshedebilir. Bu fiilen şu anlama gelir: Kiracı aynı evde, ilk sözleşme süresi bittikten sonra 10 yıl daha uzatma dönemleriyle oturmuşsa, ev sahibi 10. yılın sonunda en az 3 ay önceden yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi tek taraflı sonlandırabilir. Bu durumda kiracının tahliyesi yasal olarak mümkün hale gelir. Ev sahibi bu şekilde fesih hakkını kullandığında kiracı çıkmazsa, yine dava yoluyla tahliye kararı alınması gerekir.

Yukarıda sayılanlar, ev sahibinin kiracıyı çıkarabileceği başlıca yasal durumlardır. Bunun dışında, örneğin kiracının komşulara sürekli rahatsızlık vermesi veya kiralananı sözleşmeye aykırı şekilde kullanması gibi hallerde de ev sahibi haklı nedenle fesih yoluna gidebilir. Bu durumlarda genellikle ev sahibi kiracıya yazılı ihtar gönderip davranışını düzeltmesini talep eder; kiracı düzeltmezse ev sahibi sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir.

Dikkat edilmesi gereken en önemli nokta: Ev sahibi, hangi sebeple olursa olsun kiracıyı kendi başına, tek taraflı bir bildirimle hemen evden çıkaramaz. Mutlaka yasal prosedür izlenmelidir. Kiracının rızası yoksa, mahkeme kararı veya icra dairesi yoluna başvurmadan evden çıkarma girişimleri (örneğin kilidi değiştirme, eşyaları dışarı atma, elektriği veya suyu kesme gibi) hukuka aykırıdır. Kiracıyı zorla çıkarmaya kalkışan bir ev sahibi, cezai sorumlulukla da karşılaşabilir (örneğin konut dokunulmazlığının ihlali suçu kapsamında).

Kiracı Olarak Haklarınızı Korumak İçin Pratik İpuçları

Kiracı iseniz, haklarınızı korumak için proaktif olmanız önemlidir. İşte pratikte dikkat etmeniz gereken bazı noktalar:

Yazılı Kira Sözleşmesi Yapın: Mümkünse her zaman yazılı bir kira kontratı yapın. Sözleşmede kira bedeli, yıllık artış oranı, depozito tutarı, kira süresi gibi kritik noktalar açıkça yazılı olsun. Sözleşmenin Türkçe olması esastır; ancak yabancı uyruklu kiracılar için gerekirse iki dilli (Türkçe ve kendi dillerinde) bir sözleşme hazırlayıp noterden onaylatmak, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önlemek açısından faydalıdır.
Kira Ödemelerini Belgeli Yapın: Kiraları elden ödemek yerine banka havalesi/EFT gibi yöntemlerle ödemeniz hem yasal olarak zorunlu (belirli bir tutarın üzerindeki kiralar için) hem de ispat açısından gereklidir. Banka dekontları veya ev sahibinden aldığınız makbuzlar, ileride “kira ödenmedi” iddialarına karşı en güçlü savunmanız olacaktır. Türkiye’deki mevzuata göre konut kira bedellerinin banka aracılığıyla ödenmesi esastır; bu hem vergisel açıdan denetim sağlar hem de ödemenin kayıt altına alınması sizin yararınızadır.
Evin Durumunu Teslim Alırken Belgeleyin: Eve ilk taşındığınızda konutun mevcut durumunu (demirbaşlar, duvarların boyası, tesisatın çalışırlığı vb.) not edin, mümkünse fotoğraflayın. Bu sayede çıkarken size mal edilebilecek hasarlara karşı elinizde kanıt olur. Depozito iadesi konusunda çıkışta anlaşmazlık yaşamamak için bu adım önemlidir.
Ev Sahibi ile İletişimi Yazılı Sürdürün: Önemli konularda (onarım talepleri, izinler, zam talepleri gibi) ev sahibi ile telefonda sözlü konuşmak yerine WhatsApp veya e-posta gibi yazılı iletişim yollarını tercih edin. Böylece her iki tarafın da talepleri ve cevapları kayıt altına alınmış olur. İleride bir anlaşmazlık çıktığında yazılı kayıtlar, ne üzerinde anlaşıldığını veya kimin hangi bildirimi yaptığını göstermesi bakımından işinizi kolaylaştırır.
Haklarınızı Bilin ve Gerekirse İtiraz Edin: Ev sahibi kanuna aykırı bir talepte bulunursa (örneğin, çok yüksek oranda kira artışı istemek veya sözleşme bitmeden çıkmanızı talep etmek gibi), nazikçe ancak kararlı bir şekilde bunun yasal olmadığını belirtin. Aşırı fahiş kira artış taleplerine karşı kiracı olarak kira tespit davası açma hakkınız olduğunu unutmayın. Benzer şekilde, haksız bir tahliye talebiyle karşılaşırsanız itiraz ederek yasal süreçleri işletmekten çekinmeyin.
Arabuluculuk Yolunu Deneyin: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden doğan pek çok uyuşmazlıkta mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Kiracı olarak anlaşmazlık yaşadığınız konularda arabuluculuk sürecini değerlendirin. Arabuluculuk, ev sahibi ile sorunu daha hızlı ve masrafsız çözmenize yardımcı olabilir. Örneğin, depozito iadesi, kira artışı oranı veya ufak tefek tamirat masrafları gibi konularda uzlaşma zemini aramak için arabulucu önünde görüşmek faydalı olacaktır. Anlaşma sağlanırsa bu durum bir tutanakla resmileşir; sağlanamazsa mahkeme yoluna gitme hakkınız bakidir.

Ev Sahibi Olarak Haklarınızı Korumak İçin İpuçları

Ev sahibi konumundaysanız, kiracıyla yaşanabilecek sorunlarda haklarınızı yasal çerçevede korumaya özen göstermelisiniz:

Kira Sözleşmesini Yazılı Yapın ve Koşulları Netleştirin: Kiracı ile yaptığınız anlaşmayı mutlaka yazılı bir sözleşmeye dökün. Özellikle kira bedeli, yıllık artış oranı, ödeme tarihi, kiralananın kullanım amacı (örneğin konut olarak kullanılacağı), demirbaş listesi gibi hususları sözleşmede belirtin. Böylece ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçebilirsiniz.
Kiranın Ödenmesini Takip Edin: Kiracının kira ödemelerini zamanında yapmasını beklemek en doğal hakkınız. Ödemeler sürekli gecikiyorsa, yasal haklarınızı (ihtar göndermek gibi) kullanmaktan çekinmeyin. Örneğin, kiracı kira gününü geçirdi ve ödeme yapmadıysa noterden veya yazılı olarak ihtar göndererek belirli bir süre içinde (konut için en az 30 gün) ödemesini talep edebilirsiniz. Bu ihtar, ileride tahliye davası açmanız gerekirse lehinize önemli bir delil olacaktır.
Kiralananın Durumunu Kontrol Edin (Yasal Çerçevede): Evinizin iyi kullanıldığından emin olmak isteyebilirsiniz. Bunu yaparken kiracının mahremiyetine saygı göstermeyi unutmayın. Makul aralıklarla ve mutlaka kiracıya önceden haber vererek, onun uygun olduğu zamanlarda evi kontrol etmeye gidin. Bu hem kiracının rahatsız olmasını önler hem de olası bir sorunu (örneğin sızıntı, hasar) erken fark etmenize yardımcı olur.
Kanuna Aykırı Yollara Başvurmayın: Kiracıyla sorun yaşadığınızda öfkeyle hukuka aykırı yöntemlere başvurmak (örneğin kiracıyı korkutmak, eşyalarını izinsiz dışarı çıkarmak, kilidi değiştirmek, elektrik-su hizmetlerini kesmek) sizin için ciddi yasal sorunlar doğurabilir. Bu tür eylemler Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil edebileceği gibi, kiracının size karşı tazminat davası açmasına da yol açabilir. Her zaman anlaşmazlıkları hukuk zemininde, sakin ve yasal yollardan çözmeye çalışın.
Arabuluculuk ve Dava Süreçlerini Kullanın: 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabuluculuk uygulaması başlamıştır. Yani bir kira alacağı, tahliye veya kira uyarlama gibi talepler için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ev sahibi olarak kiracıyla anlaşamadığınız durumlarda arabuluculuk başvurusu yaparak sorunu çözmeye çalışın. Arabulucuda anlaşma olmazsa, sürecin sonunda düzenlenen anlaşamama tutanağı ile mahkemeye başvurarak hakkınızı arayabilirsiniz. Unutmayın, dava aşamasına geçildiğinde elinizdeki tüm yazılı delilleri (sözleşme, gönderdiğiniz ihtarlar, ödeme makbuzları vb.) sunmanız gerekecek. Bu nedenle en baştan itibaren tüm iletişimin kayıtlı olmasına özen gösterin.

Arabuluculuk, Şikayet ve Dava Süreçleri

Arabuluculuk: Türkiye’de adalet sisteminde yapılan yeni düzenlemelerle, kira kaynaklı pek çok uyuşmazlıkta arabulucuya gitmek ilk adım haline geldi. Örneğin, kira tespit davası (kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesi talebi) açmadan önce ya da kira alacağı veya tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak 2025 itibarıyla zorunludur. Arabuluculuk başvurusu, adliyelerde bulunan arabuluculuk merkezleri aracılığıyla yapılabilir. Taraflar, bağımsız ve uzman bir arabulucu eşliğinde genellikle 3 hafta (gerekirse +1 hafta uzatılabilir) içinde sorunu çözmeye çalışır. Arabuluculuk görüşmesinde varılan anlaşma, mahkeme kararı gibi bağlayıcıdır. Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu bunun başarısızlıkla sonuçlandığına dair bir son tutanak düzenler; bu tutanak olmadan mahkemede davanız usulden reddedilebilir.

Şikayet: Kiracı-ev sahibi anlaşmazlıklarında bazı durumlar doğrudan suç teşkil edebilir. Örneğin ev sahibinin kiracıyı rahatsız etmek amacıyla elektriği veya suyu kasıtlı kesmesi ya da kiracının evi boşaltmasını sağlamak için eşyalarına zarar vermesi, Türk Ceza Kanunu kapsamında suç olarak değerlendirilebilir (konut dokunulmazlığının ihlali, mala zarar verme veya kişilerin huzur ve sükûnunu bozma gibi). Böyle bir durumla karşılaşan kiracılar, polis veya jandarmaya haber vererek olayın tutanağa geçmesini sağlamalı ve ardından Savcılığa suç duyurusunda bulunmalıdır. Aynı şekilde, kiracı da evi amacı dışında kullanarak komşulara zarar veriyorsa ya da eve kasten ciddi zarar veriyorsa, ev sahibi durumu kolluk birimlerine bildirebilir. Suç teşkil eden fiiller için adli sürece başvurmak, haksız eylemi durdurabileceği gibi ileride doğacak maddi zararlar için delil oluşturacaktır.

Dava: Arabuluculuk sonunda çözülemeyen veya niteliği gereği doğrudan mahkemeye taşınan konularda dava açma hakkı bulunmaktadır. Kiracı ve ev sahibi arasındaki davalar genellikle Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülür. Örneğin ev sahibi, kira ödenmediği için hem birikmiş kira bedelinin tahsilini hem de kiracının tahliyesini talep eden bir dava açabilir; kiracı ise haksız bir tahliye girişimiyle karşı karşıya kalırsa buna karşı haklarını savunmak için dava açabilir (veya açılan davada kendini savunabilir). Dava sürecinde en önemli husus, iddia veya savunmanızı ispatlayacak delilleri sunmaktır. Kira kontratı, yapılan ödemelerin dekontları, ev sahibiyle yazışmalar, gönderilen ihtarnameler, hatta gerekirse tanık beyanları mahkemede delil olarak kullanılabilir. Yargılama süreci, arabuluculuğa kıyasla daha uzun ve masraflı olabilir; bu nedenle mümkünse dava yoluna gitmeden önce anlaşma yollarını tüketmek tarafların yararına olacaktır.

Örnek Yargıtay Kararları ve Güncel Mevzuat

Yargıtay (temyiz mahkemesi) kararları, benzer uyuşmazlıklarda alt mahkemelere yol gösterici önemli içtihatlar içerir. Kiracı-ev sahibi anlaşmazlıklarında da Yargıtay’ın pek çok güncel kararı bulunmaktadır. Örneğin, tahliye taahhütnamesi konusunda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025 yılında verdiği bir karar, kira sözleşmesinden bir gün sonra imzalanan tahliye taahhüdünün geçerli olduğuna ve kiracının bunu baskı altında imzaladığını öne sürmesi halinde bunu kanıtlaması gerektiğine hükmetmiştir. Bu emsal karar, ev sahiplerinin sık başvurduğu tahliye taahhütnamesi uygulamasının hukuken ne şartlarda geçerli sayılacağını göstermesi bakımından önemlidir.

Güncel mevzuata bakıldığında, kiracıları korumaya yönelik geçici düzenlemeler yakın zamana kadar yürürlükteydi. Özellikle yüksek enflasyon döneminde fahiş kira artışlarını önlemek için 2022 yılında getirilen bir kural ile konut kiraları için yıllık artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştı. Bu sınır, birkaç kez uzatılarak 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uygulandı. 2025 itibarıyla bu geçici düzenlemenin süresi dolmuştur; dolayısıyla kira artışları tekrar TBK’da öngörülen şekle dönmüştür. Yani sözleşmedeki artış klozu geçerliyse o uygulanır, eğer sözleşmede bir oran yoksa geçmiş 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde artış yapılabilir. Ancak fahiş kira artışları halen sosyal bir sorun olarak devam ettiğinden, hükümet ve ilgili kurumlar yeni önlemler almayı tartışmaktadır. Kiracılar açısından önemli bir hak, kira artışında anlaşma sağlanamazsa kira tespit davası açabilmektir. Mahkeme, emsal kira bedellerini, enflasyon oranlarını ve mülkün durumunu değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira belirleyebilmektedir.

Bir diğer önemli güncel gelişme de yukarıda bahsedildiği üzere kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulamasının yürürlüğe girmesidir. 2023’te yapılan düzenlemeyle, kiracı ve ev sahibi arasındaki alacak, tazminat, tahliye, kira bedelinin tespiti gibi davalarda önce arabulucuya başvurmak gerekmektedir. Bu uygulama, mahkemelerdeki iş yükünü azaltmayı ve tarafların daha hızlı uzlaşmasını hedefler. İlk gözlemlere göre, arabuluculuk sayesinde pek çok ihtilaf mahkemeye gitmeden çözülebilmektedir. Ancak anlaşma sağlanamayan durumlarda yargı yolu her zaman açıktır ve hak kaybına uğramamak için yasal süreleri kaçırmamak önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi beni 1 ayda çıkarabilir mi?
Hayır. Ev sahibi, sizi keyfi olarak bir ay içinde evden çıkaramaz. Kira sözleşmeniz devam ettiği sürece ve siz kanuna aykırı bir durum yapmadığınız sürece ev sahibi tahliye için mahkeme veya icra yoluna başvurmak zorundadır. Mahkeme kararı olmadan kimse sizi evden çıkaramaz.
Kira sözleşmesi yapmadım, haklarım yine de geçerli mi?
Evet. Yazılı bir sözleşme olmasa da kiracısınız ve kanun karşısında haklarınız var. Kirayı düzenli ödediğiniz sürece, sözlü anlaşmaya dayanarak evde oturmaya devam edebilirsiniz. Elbette ispat açısından yazılı bir sözleşme ve ödeme dekontlarının olması her zaman daha iyidir.
Kirayı ödeyemedim, hemen tahliye edilir miyim?
Hayır. Tek bir kira ödemesini geciktirdiğinizde hemen tahliye edilmezsiniz. Ev sahibi önce size noter veya yazılı yolla bir ödeme ihtarı göndermeli ve en az 30 gün süre tanımalıdır. Eğer bu süre sonunda ödeme yapmazsanız yasal tahliye süreci başlayabilir. Bu süreçte borcunuzu öderseniz, genellikle tahliye durur.
Ev sahibi depozitomu geri vermiyor, ne yapabilirim?
Öncelikle evden çıkarken durumu bir tutanakla tespit etmeye çalışın. Eğer evde bir hasar olmadığını ve kira borcunuz bulunmadığını belgelerseniz, depozitonuzu isteme hakkınız var. Ev sahibi depozitoyu geri vermiyorsa arabuluculuğa başvurabilirsiniz. Arabulucuda çözüm olmazsa, depozito iadesi için mahkemede dava açma yoluna gidebilirsiniz.
Ev sahibi evi satarsa kiracı ne olur?
Kiralanan evin satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni ev sahibi, sözleşmedeki koşullara uymak zorundadır. Ancak yeni malik, evi satın aldıktan sonra kendisi veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı varsa, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak 6 ay sonunda tahliye talep edebilir veya sözleşme bitiminde dava açabilir. Bu durumda bile mahkeme kararı olmadan kiracının çıkarılması mümkün değildir.
Tahliye taahhütnamesi imzaladım, çıkmazsam ne olur?
Kiracı olarak bir tahliye taahhütnamesi imzaladıysanız ve belirttiğiniz tarihte evi boşaltmazsanız, ev sahibi bu belgeye dayanarak icra yoluyla tahliye sürecini başlatabilir. Siz, bu taahhüdü baskı altında verdiğinizi iddia edebilirsiniz ancak bunu kanıtlamak size düşer. Usulüne uygun düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesi varsa, o tarihten sonra evde kalmanız yasal olarak zorlaşacaktır.

Sonuç

Kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşmazlıklarda hem kiracının hem de mal sahibinin haklarını bilmesi, yanlış adımlar atmamak için kritiktir. Güncel yasal düzenlemeler, özellikle kiracı hakları konusunda önemli korumalar sağlarken, ev sahiplerine de belirli koşullarda tahliye imkânı tanımaktadır. Eğer böyle bir uyuşmazlık yaşıyorsanız, öncelikle uzlaşma ve arabuluculuk yollarını denemeniz yerinde olacaktır. Anlaşmazlık çözülemezse yasal haklarınızı kullanmak için zaman kaybetmeden harekete geçin. Kiracı olarak haksız bir muameleyle karşılaşırsanız hakkınızı aramaktan çekinmeyin; ev sahibi iseniz de sabırlı ve hukuka uygun şekilde ilerleyin.

Unutmayın, hukuk karmaşık olabilir ve her somut olayın farklı yönleri bulunabilir. Bu nedenle ciddi bir anlaşmazlıkta bir avukata danışmak en doğru adım olacaktır. Özellikle tahliye davaları, kira tespit davaları veya yüksek meblağlı alacak konularında profesyonel destek almak, hak kaybı yaşamanızı önler. Avukat, sizin durumunuza özel en uygun çözüm yollarını önerecek ve süreci doğru şekilde yürütmenize yardımcı olacaktır.

Son olarak, hiçbir zaman avukata danışmadan önemli hukuki işlemleri tek başınıza yapmamanız tavsiye edilir. Yanlış atılan bir adım (örneğin usulüne uygun gönderilmemiş bir ihtar veya eksik belgeyle açılmış bir dava), haklıyken haksız duruma düşmenize neden olabilir.

Yasal Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Her somut olay kendi özelinde değerlendirilmelidir. Spesifik hukuki yardım için bir avukata danışınız.