Kiracının Evi Başkasına Kiralaması 2025 | Alt Kiralama Yasağı ve Hukuki Süreçler

Kiracının evi üçüncü kişilere izinsiz kiralaması hukuka aykırıdır. Alt kiralama nedir, mal sahibi hangi yasal yollara başvurabilir? 2025 güncel TBK uygulamaları ve dava süreci bu rehberde.

Kiracının Evi Başkasına Kiralaması: Alt Kiralama Yasağı ve Hukuki Yaptırımlar (2025 Rehberi)

Alt Başlıklar

Alt Kiralama Nedir?
Kiracının İzni Olmadan Evi Başkasına Kiralaması Hukuka Aykırı mı?
TBK m.322 Ne Diyor?
Ev Sahibi Alt Kiralamayı Nasıl Tespit Eder?
Mal Sahibinin Başvurabileceği Hukuki Yollar
Tahliye Davası Açma Şartları
Vergisel ve Cezaî Sorumluluklar
2025 Yılı Yargıtay İçtihatlarında Değişen Yaklaşımlar
Avukat Tavsiyesi: Önleyici Tedbirler ve Stratejik Adımlar

Giriş

Avukat olarak, son dönemde sıklıkla karşılaştığımız uyuşmazlıklardan biri de, kiracının kiraladığı evi mal sahibinden izinsiz şekilde üçüncü kişilere kiralaması, yani halk arasında bilinen adıyla “başkasına kiraya vermesi” meselesidir. Özellikle büyük şehirlerde, artan konut kiraları ve kısa dönemli Airbnb tarzı kiralamalar nedeniyle, bu durum sadece ahlaki değil hukuki sorunlara da kapı aralamaktadır.
Peki, Türk Borçlar Kanunu bu konuda ne söylüyor? Mal sahibinin hakları neler? Kiracının böyle bir işlem yapması halinde karşılaşabileceği yaptırımlar nelerdir? Tüm bu soruların yanıtlarını 2025 güncel içtihatlar ışığında aşağıda detaylıca ele alıyoruz.

1. Alt Kiralama Nedir?

Alt kiralama, kiracının kiraladığı taşınmazı, malikinden izin almaksızın bir başka kişiye kiraya vermesidir. Kiracının malik ile olan sözleşmesi devam ederken üçüncü kişiye kullanım hakkını devretmesi, TBK m.322 hükmü kapsamında değerlendirilir.

2. Kiracının İzni Olmadan Evi Başkasına Kiralaması Hukuka Aykırı mı?

Evet. Mal sahibinin açık rızası olmadan yapılan alt kiralama işlemi kesin olarak hukuka aykırıdır. Kiraya verenin rızası yazılı şekilde alınmadıysa, bu durum sözleşmenin feshi için haklı sebep teşkil eder.

3. TBK m.322 Ne Diyor?

Türk Borçlar Kanunu madde 322 uyarınca:

“Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı başkasına devredemez veya kullanımını devredemez.”
Bu hüküm, mal sahibine sözleşmeyi haklı nedenle feshetme ve tahliye talebinde bulunma hakkı verir.

4. Ev Sahibi Alt Kiralamayı Nasıl Tespit Eder?

Apartman yöneticisinden veya komşulardan alınan bilgi,
Elektrik-su tüketimindeki ani değişiklikler,
Kapı ziline yazılan yeni isimler,
Kısa dönemli misafir sirkülasyonu,
Dışarıya verilen Airbnb ilanları,
Sosyal medya paylaşımları…

Bu deliller, mahkemeye sunulabilir nitelikte olup dava sürecinde önem arz eder.

5. Mal Sahibinin Başvurabileceği Hukuki Yollar

İhtarname gönderilmesi (noter ya da avukat aracılığıyla),
Tahliye davası açılması (sözleşmeye aykırılık nedeniyle),
Ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) talebi,
Kira sözleşmesinin feshi ve tahliye süreci başlatılması.

6. Tahliye Davası Açma Şartları

Tahliye davası açmak için, öncelikle sözleşmeye aykırılığın yazılı şekilde ihtar edilmesi gerekir. İhtar sonrası kiracı hâlâ taşınmazı tahliye etmezse, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir.

Dava süresi ortalama 4-6 ay arası sürmektedir. Delil sunumu ve tanık beyanları süreci etkiler.

7. Vergisel ve Cezaî Sorumluluklar

Kiracı, üçüncü kişiye taşınmazı kiralayarak vergi kaybına yol açarsa, mal sahibi Maliye’ye şikâyet hakkına sahiptir. Ayrıca, alt kiralamadan doğan gelirini beyan etmeyen kiracı, usulsüzlük ve vergi kaçakçılığı suçlamalarıyla karşılaşabilir.

8. 2025 Yargıtay İçtihatlarında Değişen Yaklaşımlar

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2024 sonu ve 2025 başı kararlarında, alt kiralama yoluyla gelir elde eden kiracının, “mal sahibinin güvenini kötüye kullandığı” gerekçesiyle tahliye kararları daha net biçimde verilmektedir.

Ayrıca Airbnb gibi dijital platformlar üzerinden yapılan kiralamaların da alt kiralama sayıldığı artık içtihatlarla sabittir.

9. Avukat Tavsiyesi: Önleyici Tedbirler ve Stratejik Adımlar

Kira sözleşmesine açıkça “alt kiralama yasaktır” maddesi ekleyin.
Kiracı hakkında zaman zaman apartman yönetimi veya komşular aracılığıyla bilgi toplayın.
Airbnb, Sahibinden, Booking gibi siteleri düzenli kontrol edin.
Şüphe durumunda usulüne uygun ihtar göndererek hukuki süreci başlatın.
Gecikmeden tahliye ve tazminat taleplerinizi yasal yollardan talep edin.

Sonuç

Alt kiralama, mal sahibinin rızası olmaksızın gerçekleştirildiğinde ciddi hukuki sonuçlar doğurur. Kiracı, yalnızca kira sözleşmesini ihlal etmiş olmaz; vergi yükümlülüklerinden ceza davalarına uzanan çok yönlü bir sorumluluğun da altına girmiş olur.
Bir avukat olarak tavsiyem, böyle bir durumla karşılaşmanız hâlinde hızlıca hukuki destek alarak süreci başlatmanızdır. Aksi halde zaman lehine değil aleyhinize çalışır.