Kira Sözleşmenizde Hemen Kontrol Etmeniz Gereken 5 Kritik Madde

Kira Sözleşmesi Neden Bu Kadar Önemli?

Kira sözleşmesi, kiracı ile kiraya veren arasındaki hukuki ilişkinin temelini oluşturan en önemli belgedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi uyarınca kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmaktadır. Ancak uygulamada birçok kiracı ve ev sahibi, sözleşme imzalarken dikkat etmesi gereken kritik maddeleri gözden kaçırmaktadır. Bu durum ilerleyen süreçte ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

İstanbul Beyoğlu’nda faaliyet gösteren hukuk büromuz, kira hukuku alanında yaşanan uyuşmazlıkların büyük çoğunluğunun sözleşme aşamasında yapılan hatalardan kaynaklandığını tespit etmektedir. Özellikle kira sözleşmenizde kontrol etmeniz gereken maddeler konusunda bilinçli olmak, ileride yaşanabilecek sorunların önüne geçmenizi sağlayacaktır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2023/4521 E., 2023/7892 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere, sözleşme hükümlerinin açık ve anlaşılır olması, tarafların haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır.

1. Kira Bedeli ve Artış Oranı Maddesi

Kira sözleşmenizde kontrol etmeniz gereken maddelerin başında kira bedeli ve artış oranı düzenlemesi gelmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, konut kiralarında kira artış oranını düzenlemektedir. Bu maddeye göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oranı aşan artış hükümleri, aşan kısım yönünden geçersiz sayılmaktadır.

Sözleşmenizde kira artış oranının TÜFE’nin üzerinde belirlenmiş olması durumunda, bu madde yasal sınırı aşan kısım bakımından uygulanamaz hale gelecektir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/8934 E., 2023/2156 K. sayılı kararında, sözleşmede belirlenen artış oranının yasal sınırı aşması halinde, yasal sınırın uygulanacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu nedenle kira sözleşmenizi imzalamadan önce artış maddesini mutlaka gözden geçirmeniz gerekmektedir. Ayrıca kira bedelinin ödeme tarihi, ödeme şekli ve para birimi gibi detayların da açıkça belirtilmesi önem taşımaktadır.

Kira Bedelinin Belirlenmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira bedeli belirlenirken emsal kira bedellerinin araştırılması büyük önem taşımaktadır. TBK m.343 uyarınca, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bu düzenleme, kiracıyı koruma amacı taşımaktadır. Sözleşmenizde kira bedeli dışında ek mali yükümlülükler öngörülmüşse, bunların hukuka uygunluğunu değerlendirmeniz gerekmektedir. Özellikle aidat, yakıt gideri ve ortak giderler gibi kalemler net bir şekilde tanımlanmalıdır.

2. Depozito (Güvence Bedeli) Maddesi

Kira sözleşmenizde kontrol etmeniz gereken maddeler arasında depozito düzenlemesi kritik bir öneme sahiptir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedelini düzenlemektedir. Bu maddeye göre güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz. Üç aylık kira bedelini aşan güvence bedeli talepleri hukuka aykırıdır ve kiracı tarafından reddedilebilir.

Aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca, güvence bedelinin bankaya yatırılması ve vadeli bir tasarruf hesabına bağlanması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri incelendiğinde, bu paranın kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından ancak tarafların rızasıyla veya mahkeme kararıyla çekilebileceği görülmektedir. Uygulamada birçok kiraya veren, depozitoyu elden almakta ve bu parayı bankaya yatırmamaktadır. Bu durum hem kiracının hem de kiraya verenin aleyhine sonuçlar doğurabilmektedir.

Depozitonun İadesi ve Yaşanan Sorunlar

Kira ilişkisinin sona ermesiyle birlikte depozito iadesi konusunda sıkça uyuşmazlıklar yaşanmaktadır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2021/5678 E., 2022/3421 K. sayılı kararında, kiracının taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmesi halinde depozitonun iadesinin zorunlu olduğu vurgulanmıştır. Kira sözleşmenizde depozitonun hangi durumlarda iade edileceği, hangi zararlardan mahsup edilebileceği gibi konuların açıkça düzenlenmesi, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önleyecektir.

3. Tahliye Koşulları ve Süreleri Maddesi

Kira sözleşmenizde kontrol etmeniz gereken maddeler kapsamında tahliye koşulları büyük önem taşımaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347 ile 356. maddeleri arasında konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi düzenlenmektedir. TBK m.347 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren ise, on yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu düzenleme, kiracı lehine getirilen önemli bir koruma mekanizmasıdır. Sözleşmenizde bu yasal düzenlemelere aykırı hükümler bulunması halinde, söz konusu hükümler geçersiz sayılacaktır. Yargıtay içtihatları da bu konuda istikrarlı bir şekilde kiracıyı koruyucu kararlar vermektedir.

Tahliye Taahhütnamesi ve Geçerlilik Koşulları

Uygulamada sıkça karşılaşılan tahliye taahhütnamesi konusunda TBK m.352 önemli düzenlemeler içermektedir. Bu maddeye göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Ancak taahhütnamenin kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte veya daha önce alınmış olması halinde, bu taahhütname geçersiz sayılmaktadır.

4. Bakım, Onarım ve Tadilat Yükümlülükleri Maddesi

Kira sözleşmenizde kontrol etmeniz gereken maddeler arasında bakım ve onarım yükümlülüklerinin paylaşımı önemli bir yer tutmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesi uyarınca, kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bunun dışındaki giderler, özellikle yapısal onarımlar ve büyük tadilatlar, kiraya verenin sorumluluğundadır.

TBK m.320 uyarınca, kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür. Aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumlu olur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2022/6754 E., 2023/1298 K. sayılı kararında, çatı onarımı gibi yapısal sorunların kiraya verenin sorumluluğunda olduğu, bu giderlerin kiracıya yüklenemeyeceği açıkça belirtilmiştir. Sözleşmenizde bu konuda yasal düzenlemelere aykırı maddeler bulunması halinde, söz konusu maddeler geçersiz kabul edilecektir.

Küçük ve Büyük Onarım Ayrımı

Hangi onarımların küçük, hangilerinin büyük onarım kapsamında değerlendirileceği konusunda sözleşmede açık düzenlemeler yapılması önem taşımaktadır. Genel kabul gören uygulamaya göre, musluk contası değişimi, kapı kolu tamiri gibi günlük kullanımdan kaynaklanan küçük onarımlar kiracının; kalorifer sistemi arızası, çatı tadilatı, dış cephe boyası gibi yapısal onarımlar ise kiraya verenin sorumluluğundadır. Kira sözleşmenizde bu ayrımın net bir şekilde yapılması, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkları önleyecektir.

5. Fesih ve İhtar Koşulları Maddesi

Kira sözleşmenizde kontrol etmeniz gereken maddeler arasında fesih koşulları kritik bir öneme sahiptir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halini düzenlemektedir. Bu maddeye göre, kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gün, diğer kira ilişkilerinde en az on gündür. Bu süreler emredici niteliktedir ve sözleşmeyle kısaltılamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2023/2341 E., 2023/5678 K. sayılı kararında, ihtarnamede verilen sürenin yasal sürenin altında kalması halinde, ihtarnamenin geçersiz sayılacağı belirtilmiştir. Bu nedenle sözleşmenizde fesih süreleriyle ilgili düzenlemelerin yasal sınırlara uygun olup olmadığını kontrol etmeniz büyük önem taşımaktadır.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

TBK m.352/2 uyarınca, kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu düzenleme, kiracının ödeme disiplinine dikkat etmesini gerektirmektedir.

Ek Olarak Dikkat Edilmesi Gereken Diğer Hususlar

Yukarıda belirtilen beş kritik maddenin yanı sıra, kira sözleşmenizde dikkat etmeniz gereken başka hususlar da bulunmaktadır. Öncelikle sözleşmenin yazılı olarak yapılması, ispat kolaylığı açısından büyük önem taşımaktadır. TBK m.12 uyarınca, sözleşmelerin geçerliliği kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir. Ancak kira sözleşmesinin yazılı olması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat yükünü hafifletecektir.

Ayrıca kiralanan taşınmazın tapu kayıtlarının kontrol edilmesi, kiraya verenin gerçekten malik olup olmadığının teyit edilmesi önemlidir. Malik olmayan kişiyle yapılan kira sözleşmesi, malikin rızası olmadığı sürece ona karşı ileri sürülemez. Yine sözleşmede kiralananın kullanım amacının açıkça belirtilmesi, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkları önleyecektir. TBK m.316 uyarınca, kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturanlara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kira Sözleşmelerinde Sıkça Yapılan Hatalar

Kira sözleşmenizde kontrol etmeniz gereken maddeler konusunda farkındalık oluşturmak kadar, sıkça yapılan hataların bilinmesi de önemlidir. En yaygın hatalardan biri, sözleşmenin okunmadan imzalanmasıdır. Birçok kiracı ve kiraya veren, matbu sözleşme metinlerini okumadan imzalamakta ve daha sonra beklemedikleri yükümlülüklerle karşı karşıya kalmaktadır. Bir diğer hata ise sözleşmede belirsiz veya muğlak ifadelerin kullanılmasıdır. Örneğin, “makul sürede” veya “uygun görülen” gibi ifadeler, ileride yoruma açık durumlar yaratabilmektedir.

Ayrıca kira sözleşmesinin tek nüsha düzenlenmesi ve bir tarafa bırakılması da sık karşılaşılan bir hatadır. Sözleşmenin en az iki nüsha olarak düzenlenmesi ve her iki tarafın da bir nüsha saklaması gerekmektedir. Demirbaş listesinin hazırlanmaması veya eksik hazırlanması da önemli bir hata kaynağıdır. Kiralanan taşınmazdaki eşyaların ve genel durumun fotoğraflarla belgelenmesi, kira ilişkisinin sona ermesinde yaşanabilecek uyuşmazlıkları önleyecektir.

Profesyonel Hukuki Danışmanlığın Önemi

Kira sözleşmenizde kontrol etmeniz gereken maddeler konusunda profesyonel hukuki destek almak, ileride karşılaşabileceğiniz birçok sorunu önleyebilir. Özellikle yüksek kira bedelli taşınmazlarda, ticari kiralarda veya uzun süreli kira ilişkilerinde avukat desteği alınması tavsiye edilmektedir. Avukat, sözleşme maddelerini yasal düzenlemeler çerçevesinde değerlendirecek, hukuka aykırı veya aleyhinize olan hükümleri tespit edecek ve gerekli değişiklikleri önerecektir.

Yücebağ Hukuk Bürosu olarak İstanbul Beyoğlu’nda kira hukuku alanında uzman kadromuzla, kira sözleşmesi hazırlanması, mevcut sözleşmelerin incelenmesi, kira uyuşmazlıklarının çözümü ve tahliye davaları konularında hizmet vermekteyiz. Kira sözleşmenizi imzalamadan önce veya mevcut sözleşmenizle ilgili herhangi bir sorunuz olduğunda profesyonel destek almanız, haklarınızın korunması açısından büyük önem taşımaktadır.

Hukuki Danışmanlık Hizmetlerimiz Hakkında

1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nun 164. maddesi uyarınca avukatlar, mesleğin onuruna ve kurallarına uygun olarak hukuki hizmet sunmakla yükümlüdür. Bu kapsamda avukatlık mesleği, belirli bir uzmanlık ve sorumluluk gerektiren profesyonel bir faaliyet alanıdır. Avukatlık Kanunu’nun ilgili hükümleri çerçevesinde, hukuki danışmanlık hizmeti ücrete tabi bir hizmet niteliği taşımaktadır. Ücretli danışmanlık hizmeti, yalnızca bir karşılık değil, aynı zamanda bir güvence niteliği de taşımaktadır. Hukuki bilgi paylaşan avukat, verdiği bilginin doğruluğu ve güncelliği konusunda yasal sorumluluk üstlenmektedir. Bu nedenle profesyonel danışmanlık hizmetimiz ücretli olarak sunulmaktadır. Yücebağ Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimize en güncel mevzuat ve içtihatlar ışığında, özenli ve titiz bir hukuki hizmet sunmayı ilke edinmekteyiz.

Danışmanlık için: 0553 337 57 67 — yucebaghukuk.com