Kira Tespit Davası ve Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Dilekçesi: Haklarınızı Bilin

Son yıllarda artan kira bedelleri ve ev sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar, kira tespit davası ve tahliye taahhütnamesine itiraz dilekçelerini en çok aranan hukuki belgeler arasına soktu. Hem ev sahiplerinin adil kira artışı talepleri hem de kiracıların haksız tahliye tehditlerine karşı kendilerini savunmaları için bu dilekçeler büyük önem taşıyor. Peki, bu dilekçeler nedir, kira tespit davası dilekçesi nasıl yazılır, tahliye taahhütnamesine itiraz nasıl yapılır ve dikkat edilmesi gerekenler nelerdir? Bu makalede, her iki süreci de detaylarıyla ele alacak ve size örnek kira tespit davası dilekçesi ile örnek tahliye taahhütnamesine itiraz dilekçesi sunacağız.

Kira Tespit Davası Dilekçesi: Adil Kira Artışı İçin Yasal Yol

Kira tespit davası, ev sahibi ile kiracı arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma sağlanamadığında başvurulan hukuki bir yoldur. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmeleri belirli koşullar altında ve belirli oranlarda artırılabilir. Ancak enflasyon, piyasa koşulları veya evin değerindeki artış gibi nedenlerle mevcut kira bedelinin güncel piyasa değerinin altında kaldığı durumlarda ev sahipleri, kira tespit davası açarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilirler.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira sözleşmesinin yenilenme döneminden en az 30 gün önce kiracıya kira artış teklifi yapılmış ve bu teklif kabul edilmemişse, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren dava açılabilir.
Taraflar arasında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamamışsa.
5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya 5 yıldan sonra yenilenen her kira döneminin sonunda, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre belirlenmesi istenebilir. Bu durumda, 30 günlük ihtar şartı aranmaz, doğrudan dava açılabilir.

Kira Tespit Davası Dilekçesi Nasıl Yazılır?

Yetkili Mahkeme: Davanın açılacağı yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne hitaben yazılır.
Davacı Bilgileri: Ev sahibi (kiraya veren) bilgileri (Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adres).
Davalı Bilgileri: Kiracı bilgileri (Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adres).
Konu: “Kira Bedelinin Tespiti Davası Dilekçesidir.”
Açıklamalar:
- Kiralanan taşınmazın adresi ve tapu kayıt bilgileri.
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi.
- Mevcut kira bedeli.
- Kira artış oranları konusunda anlaşma sağlanamadığı veya mevcut kiranın piyasa koşullarının altında kaldığı nedenleri detaylıca açıklanır (emsal kira bedelleri, evin konumu, özellikleri, enflasyon oranı gibi).
- Yeni kira döneminin başlangıcı ve talep edilen yeni kira bedeli belirtilir.
Hukuki Nedenler: Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili kira hukuku maddeleri (Örn: TBK m. 344) ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu belirtilir.
Deliller: Kira sözleşmesi, banka kayıtları (kira ödemeleri), emsal kira sözleşmeleri, bilirkişi incelemesi talebi, tanık beyanları gibi deliller.
Sonuç ve Talep: Belirtilen kira bedelinin yeni kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere tespitine karar verilmesi talep edilir.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Dilekçesi: Haksız Tahliyeye Karşı Savunma

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir belgedir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa ve kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi doğrudan icra takibi başlatarak kiracının tahliyesini isteyebilir.

Ancak, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği konusunda birçok hukuki detay bulunur ve kiracılar, haksız veya geçersiz olduğunu düşündükleri taahhütnameye karşı itiraz etme hakkına sahiptir. Tahliye taahhütnamesine itiraz dilekçesi, kiracının bu icra takibini durdurmak ve taahhütnamenin geçerli olmadığını ileri sürmek için sunulan belgedir.

Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Geçersiz Sayılabilir?

Kira Sözleşmesi ile Aynı Anda veya Öncesinde Verilmesi: Türk Borçlar Kanunu’na göre, tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi yapıldığı tarihten sonraki bir tarihte verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı anda veya ondan önce alınan taahhütnameler geçersizdir. (Bu, uygulamada ev sahiplerinin başvurduğu yaygın bir hiledir ve Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilir.)
Boş Olarak İmzalatılması: Kiracıya boş olarak imzalatılan ve sonradan ev sahibi tarafından doldurulan taahhütnameler.
Tarih ve İmza Eksikliği: Taahhütnamede boşaltma tarihinin veya imzanın olmaması.
Hukuki Sebep Eksikliği: Kiracının iradesinin sakatlanması (tehdit, cebir vb.) sonucu alınmış olması.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Dilekçesi Nasıl Yazılır?

Yetkili Mahkeme: İcra takibinin başlatıldığı yerdeki İcra Hukuk Mahkemesi’ne hitaben yazılır.
Davacı (İtiraz Eden) Bilgileri: Kiracı bilgileri (Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adres).
Davalı (Takip Yapan) Bilgileri: Ev sahibi bilgileri (Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adres).
Konu: “Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibine İtiraz Dilekçesidir.”
Açıklamalar:
- Hakkınızda başlatılan icra takibinin esas numarası ve hangi icra dairesinden geldiği belirtilir.
- Tahliye taahhütnamesinin hangi tarihte verildiği (eğer biliniyorsa) ve kira sözleşmesiyle ilişkisi açıklanır.
- İtirazın temel gerekçesi belirtilir: “Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi ile birlikte veya kira sözleşmesinden önceki bir tarihte düzenlenmiş olup, bu nedenle geçersizdir.” veya “Tahliye taahhütnamesi boş olarak imzalatılmış ve sonradan doldurulmuştur.” gibi somut gerekçeler sunulur.
- Takibin durdurulması ve taahhütnamenin iptali talep edilir.
Hukuki Nedenler: Türk Borçlar Kanunu, İcra ve İflas Kanunu ve ilgili yargıtay kararları.
Deliller: Kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi (varsa fotokopisi), banka kayıtları (kira ödemeleri), tanık beyanları gibi deliller.
Sonuç ve Talep: İcra takibinin durdurulması, tahliye taahhütnamesinin iptali ve yargılama giderlerinin karşı tarafa yükletilmesi talep edilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kira tespit davası ne kadar sürer?
- Davanın karmaşıklığına, mahkemenin iş yüküne ve delillerin toplanmasına göre değişir. Genellikle birkaç aydan bir yıla kadar sürebilir.
Tahliye taahhütnamesine itiraz etmek için süre var mı?
- Evet, icra takibi size tebliğ edildikten sonra 7 gün içinde itiraz etmeniz gerekir. Aksi takdirde taahhütname geçerli kabul edilir ve tahliye kararı kesinleşebilir.
Kiracıya boş tahliye taahhütnamesi imzalatmak yasal mı?
- Yargıtay kararları, kira sözleşmesiyle aynı anda veya boş olarak imzalatılan tahliye taahhütnamelerini geçersiz saymaktadır. Ancak, ispat yükü kiracıya aittir.
Bu dilekçeleri yazmak için avukat tutmak zorunlu mu?
- Yasal olarak zorunlu değildir. Ancak, kira hukuku oldukça karmaşık ve dinamik bir alandır. Hak kaybı yaşamamak, süreci doğru yönetmek ve geçerli hukuki gerekçeler sunmak adına bir avukattan hukuki destek almak şiddetle tavsiye edilir.

Örnek Kira Tespit Davası Dilekçesi

Aşağıdaki kira tespit davası dilekçesi örneği genel bir taslaktır. Kendi özel durumunuza göre uyarlanmalı ve mutlaka bir hukuk uzmanından yardım alınmalıdır.

T.C. [İL ADI] SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI (KİRAYA VEREN) : Adı Soyadı: [Ev Sahibinin Adı Soyadı] T.C. Kimlik Numarası: [Ev Sahibinin T.C. Kimlik Numarası] Adres: [Ev Sahibinin Açık Adresi] Telefon: [Ev Sahibinin Telefon Numarası]

DAVALI (KİRACI) : Adı Soyadı: [Kiracının Adı Soyadı] T.C. Kimlik Numarası: [Kiracının T.C. Kimlik Numarası] Adres: [Kiracının Açık Adresi – Kiralanan Taşınmaz Adresi] Telefon: [Kiracının Telefon Numarası]

KONU : Kira bedelinin yeni kira dönemi için tespitine karar verilmesi talebidir.

DAVA DEĞERİ : (Tespit talebi olduğundan maktu harca tabidir, ancak dilekçede belirtmek gerekebilir)

AÇIKLAMALAR :

Mülkiyeti şahsıma ait olan, [Kiralanan Taşınmazın Açık Adresi] adresindeki taşınmazda Davalı [Kiracının Adı Soyadı], [Kira Sözleşmesi Başlangıç Tarihi, Örn: 01.07.2020] tarihinde imzalanan kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak oturmaktadır. Kira sözleşmesi [Süresi, Örn: 1 yıl süreli] olup, her yıl yenilenmektedir.
En son kira artışı ile birlikte Davalı, halen aylık [Mevcut Kira Bedeli, Örn: 5.000 TL] kira bedeli ödemektedir. Kira sözleşmemiz, [Yeni Kira Dönemi Başlangıç Tarihi, Örn: 01.07.2025] tarihinde [Kira Dönemi Süresi, Örn: 5. yılını] dolduracak ve yenilenecektir.
Son [Yıl Sayısı] yıldır ülkemizde yaşanan ekonomik gelişmeler, enflasyon oranları ve taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri göz önüne alındığında, mevcut kira bedeli [Mevcut Kira Bedeli] TL’nin rayicin çok altında kaldığı aşikardır. Taşınmazın konumu, özellikleri ve metrekare birim fiyatları dikkate alındığında, bu bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri [Emsal Kira Bedeli Aralığı, Örn: 15.000 TL – 20.000 TL] arasında değişmektedir.
Davalı ile kira artışı konusunda anlaşma sağlamak üzere [Örn: Yasal Süresinde, 30 günlük sürede] [Tarih] tarihinde [Örn: ihtarname / sözlü olarak / yazılı teklif ile] iletişime geçilmiş ve [Talep Edilen Yeni Kira Bedeli, Örn: 17.500 TL] yeni kira bedeli teklif edilmiştir. Ancak Davalı, bu teklifi kabul etmemiştir. (5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde ihtar çekme zorunluluğu yoktur, bu paragraf çıkarılabilir veya “Davalı ile yeni kira bedeli hususunda anlaşma sağlanamamıştır” şeklinde değiştirilebilir.)
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli, hakim tarafından hakkaniyete uygun olarak belirlenebilir. Bu nedenle, kira bedelinin [Yeni Kira Dönemi Başlangıç Tarihi]’nden itibaren geçerli olmak üzere tespit edilmesi için işbu davanın açılması zorunluluğu doğmuştur.

HUKUKİ NEDENLER : Türk Borçlar Kanunu m. 344, Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve ilgili yasal mevzuat.

DELİLLER :

Kira Sözleşmesi
Banka hesap dökümleri (kira ödemelerine dair)
Tapu kaydı
Emsal kira sözleşmeleri (varsa)
Bilirkişi incelemesi
Tanık beyanları (varsa)
Keşif
Her türlü yasal delil

SONUÇ VE TALEP :

Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle;

[Kiralanan Taşınmazın Açık Adresi] adresindeki taşınmazın kira bedelinin, [Yeni Kira Dönemi Başlangıç Tarihi]’nden itibaren geçerli olmak üzere aylık [Talep Edilen Yeni Kira Bedeli Rakamla] TL ([Talep Edilen Yeni Kira Bedeli Yazıyla] Türk Lirası) olarak tespitine,
Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin Davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.

[Dilekçeyi Düzenleme Tarihi, Örn: 23.06.2025]

DAVACI (KİRAYA VEREN) [Adı Soyadı] (İmza)

EKLER:

Kira Sözleşmesi Fotokopisi
Tapu Kaydı Fotokopisi
[Varsa İhtarname/Teklif Yazısı Fotokopisi]
Nüfus Cüzdanı Fotokopisi

Örnek Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Dilekçesi

Aşağıdaki tahliye taahhütnamesine itiraz dilekçesi örneği genel bir taslaktır. Kendi özel durumunuza göre uyarlanmalı ve mutlaka bir hukuk uzmanından yardım alınmalıdır.

T.C. [İL ADI] İCRA HUKUK MAHKEMESİNE (İcra takibinin başlatıldığı yerdeki İcra Hukuk Mahkemesi)

DAVACI (İTİRAZ EDEN) : Adı Soyadı: [Kiracının Adı Soyadı] T.C. Kimlik Numarası: [Kiracının T.C. Kimlik Numarası] Adres: [Kiracının Açık Adresi – Kiralanan Taşınmaz Adresi] Telefon: [Kiracının Telefon Numarası]

DAVALI (TAKİP YAPAN) : Adı Soyadı: [Ev Sahibinin Adı Soyadı] T.C. Kimlik Numarası: [Ev Sahibinin T.C. Kimlik Numarası] Adres: [Ev Sahibinin Açık Adresi] Telefon: [Ev Sahibinin Telefon Numarası]

KONU : [İcra Dairesinin Adı ve Esas No, Örn: İstanbul Anadolu 5. İcra Müdürlüğü’nün 2025/1234 E. sayılı] tahliye talepli icra takibine karşı tahliye taahhütnamesinin geçersizliği sebebiyle itirazlarımın sunulmasıdır.

TEBLİĞ TARİHİ : [Ödeme Emrinin Size Ulaştığı Tarih]

AÇIKLAMALAR :

Davalı [Ev Sahibinin Adı Soyadı] tarafından, [İcra Dairesinin Adı ve Esas No, Örn: İstanbul Anadolu 5. İcra Müdürlüğü’nün 2025/1234 E. sayılı] dosyası ile tarafıma karşı tahliye talepli icra takibi başlatılmıştır. Bu icra takibinin dayanağı, [Tahliye Taahhütnamesinin Tarihi, Örn: 01.07.2020] tarihli olduğu iddia edilen bir tahliye taahhütnamesidir. Ödeme emri tarafıma [Tebliğ Tarihi] tarihinde tebliğ edilmiştir.
Söz konusu tahliye taahhütnamesi hukuken geçersizdir. Zira, kiralanan taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi de [Kira Sözleşmesi Başlangıç Tarihi, Örn: 01.07.2020] tarihinde imzalanmıştır. Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin imzalandığı gün veya kira sözleşmesinden önceki bir tarihte, kiraya verenin baskısı veya zorlaması sonucu tarafıma imzalatılmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kira sözleşmesiyle aynı anda veya kira sözleşmesinden önce alınan tahliye taahhütnameleri geçerli değildir.
[İtiraz Gerekçenizi Destekleyen Detayları Buraya Ekleyin:]
- Örn: “Ev sahibinin, kira sözleşmesini imzalamam halinde tahliye taahhütnamesini de imzalamam gerektiğini şart koşması nedeniyle, kiralamaya duyduğum ihtiyaçtan ötürü bu belgeyi imzalamak zorunda kaldım.”
- Örn: “Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi sırasında boş bir belge olarak imzalatılmış, tarihler ve diğer bilgiler sonradan doldurulmuştur. Bu durum, tanık beyanları ile ispatlanabilir.”
- Örn: “İmza bana ait değildir / sahtecilik söz konusudur.” (Bu durumda bilirkişi incelemesi talep edilmelidir.)
Geçersiz olan tahliye taahhütnamesine dayanarak başlatılan icra takibi ve tahliye talebi hukuka aykırıdır. Bu durumun düzeltilmesi ve hak kaybımın önlenmesi amacıyla işbu itiraz dilekçesini sunma zorunluluğu doğmuştur.

HUKUKİ NEDENLER : Türk Borçlar Kanunu m. 352/1, İcra ve İflas Kanunu, Yargıtay İçtihatları ve ilgili diğer yasal mevzuat.