Bize ulaşın
Türkiye’nin deprem kuşağında olması ve hızla kentleşen yapısı, kentsel dönüşümü kaçınılmaz bir gereklilik haline getiriyor. Ancak bu süreç, sadece binaların yenilenmesinden ibaret değil; aynı zamanda içerisinde yaşayan kiracıların ve maliklerin haklarını da yakından ilgilendiriyor. Özellikle 2025 yılı ile birlikte yürürlüğe giren yeni uygulamalar, bu haklarda önemli değişiklikler ve güvenceler getiriyor. Peki, bu yeni dönemde kiracı ve malik olarak haklarınız neler, nelere dikkat etmelisiniz? Bir avukat gözünden, bu karmaşık süreci sizler için aydınlatıyoruz.
⚠️ Somut olaya göre uzman bir görüşü almadan hareket etmemenizi tavsiye ederiz.
💬 Uzman Görüşü Almak İçin TıklayınKentsel Dönüşüm Süreci ve Hukuki Temelleri
Kentsel dönüşüm, temel olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde yürütülür. Bu kanun, riskli yapıların tespiti, yıkımı, yerine yenisinin inşası ve bu süreçte doğabilecek hak kayıplarının önlenmesini amaçlar. 2025 itibarıyla yapılan güncellemelerle birlikte, özellikle uzlaşma süreci, kira yardımı ve taşınma masrafları gibi konularda daha net ve adil bir çerçeve çizilmiştir.
Maliklerin Kentsel Dönüşümdeki Hakları ve Yeni Uygulamalar
Bir malik olarak, kentsel dönüşüm sürecinde birden fazla hakka sahipsiniz ve 2025 yenilikleri bu hakları daha da güçlendirdi:
- Bilgilendirme ve Karar Alma Hakkı: Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra, tüm maliklere resmi tebligat yapılır. Artık tebligat süreçleri daha şeffaf ve erişilebilir hale getirilmiştir. Malikler, projenin tüm detayları hakkında tam ve doğru bilgi alma hakkına sahiptir. Dönüşüm kararı, belirli bir çoğunluğun (genellikle 2/3) onayıyla alınır. Yeni düzenlemeler, bu çoğunluk oranında değişiklik olmasa da, azınlıkta kalan maliklerin haklarının korunmasına yönelik mekanizmaları güçlendirmiştir.
- Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Hakkı: Dönüşüm sonucunda elde edilecek yeni bağımsız bölümün büyüklüğü, konumu ve değeri, mevcut arsa payınıza ve bağımsız bölümünüze orantılı olmalıdır. Yeni uygulamalar, arsa payı denkliklerinin daha adil belirlenmesini ve anlaşmazlıkların çözümünde uzman değerleme raporlarının daha etkin kullanılmasını teşvik ediyor.
- Kira Yardımı ve Faiz Desteği: Dönüşüm süresince barınma ihtiyacınızı karşılamak üzere kira yardımı alma hakkınız bulunur. 2025 itibarıyla, kira yardımı miktarlarında bölgesel farklılıklar daha belirgin hale getirilmiş ve ödemelerin düzenliliği konusunda iyileştirmeler yapılmıştır. Ayrıca, anlaşmalı bankalardan kullanacağınız dönüşüm kredilerinde faiz desteği alma imkanı devam etmektedir.
- Proje Değişikliği ve İtiraz Hakkı: Kabul edilen dönüşüm projesinde sonradan yapılan esaslı değişikliklere itiraz etme hakkınız vardır. Yeni düzenlemeler, bu itirazların daha hızlı ve etkin bir şekilde değerlendirilmesi için prosedürleri basitleştirmiştir.
- Müteahhit Seçimi ve Sözleşme Şeffaflığı: Müteahhit seçimi genellikle malikler arasında ortak bir kararla yapılır. 2025 uygulamaları, müteahhitlerle yapılacak sözleşmelerin daha şeffaf, detaylı ve malik lehine güvenceler içermesini zorunlu kılmaktadır. Özellikle sözleşme fesih koşulları ve cezai şartlar konusunda maliklerin daha iyi korunması hedeflenmektedir.
Kiracıların Kentsel Dönüşümdeki Hakları ve Yeni Uygulamalar
Kentsel dönüşüm süreci, kiracılar için de önemli değişiklikler getirir. 2025 düzenlemeleri, kiracıların mağduriyetini en aza indirme hedefiyle bazı yeni haklar tanımıştır:
- Tahliye ve Bildirim Süreleri: Riskli yapının tahliyesi için kiracılara belirli bir süre tanınır. Bu süreye riayet edilmesi zorunludur. Yeni uygulamalar, tahliye bildirimlerinin daha net ve anlaşılır olmasını ve kiracıların mağduriyet yaşamaması için ek sürelerin değerlendirilmesini ön görmektedir.
- Kira Yardımı ve Taşınma Desteği: Kiracılar da, kentsel dönüşüm kapsamında sınırlı süreli kira yardımı alma hakkına sahip olabilirler. 2025 düzenlemeleri, kiracılara sağlanan kira yardımı miktarını ve ödeme koşullarını revize etmiştir. Ayrıca, bazı durumlarda taşınma masraflarının karşılanmasına yönelik destekler de gündeme gelmiştir. Bu destekler, genellikle maliklere verilen kira yardımından farklı bir kalem olarak değerlendirilir.
- Yeni Konutlarda Öncelikli Kiralama Hakkı: Her ne kadar yasal bir zorunluluk olmasa da, bazı projelerde kiracılara, dönüşüm sonrası inşa edilen yeni konutlardan öncelikli kiralama imkanı sunulabilmektedir. Bu, özellikle büyük ölçekli dönüşüm projelerinde dikkat edilmesi gereken bir husustur.
- Depozito ve Son Kira Ödemesi: Kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte, kiracının ödediği depozitonun iadesi ve son kira ödemelerinin durumu, sözleşme ve mevcut yasalara göre belirlenir. Yeni düzenlemeler, bu konularda hak kayıplarının önüne geçilmesi için ek güvenceler sağlamıştır.
Bir Avukatın Gözünden Tavsiyeler
Kentsel dönüşüm karmaşık bir süreçtir ve hak kaybı yaşamamak adına dikkatli olmak gerekir. İşte size bazı kritik tavsiyeler:
- Bilgilendirme Toplantılarına Katılın: Süreçle ilgili yapılan tüm bilgilendirme toplantılarına mutlaka katılın ve aklınızdaki tüm soruları sorun.
- Belgeleri Titizlikle İnceleyin: Size sunulan tüm tebligatları, sözleşmeleri ve proje detaylarını avukatınızla birlikte titizlikle inceleyin. Anlamadığınız hiçbir belgeyi imzalamayın.
- Süreleri Kaçırmayın: İtiraz süreleri, tahliye süreleri gibi yasal süreler büyük önem taşır. Bu süreleri kaçırmamak için takviminizi iyi yönetin.
- Değerleme Raporlarını Sorgulayın: Malik iseniz, size sunulan arsa payı veya bağımsız bölüm değerlemelerinin gerçekçi olup olmadığını sorgulayın. Gerekirse bağımsız bir değerleme raporu alın.
- Uzlaşmacı Olun Ama Haklarınızı Savunun: Sürecin uzlaşma ile ilerlemesi herkes için faydalıdır. Ancak haklarınızdan taviz vermemeye özen gösterin.
- Profesyonel Hukuki Destek Alın: Kentsel dönüşüm süreçleri, hukuki bilgi ve tecrübe gerektirir. Sürecin başından sonuna kadar uzman bir gayrimenkul avukatından destek almak, hak kaybı yaşamanızın önüne geçecektir. Özellikle 2025’te yürürlüğe giren yeni uygulamalar, mevzuat bilgisinin güncel olmasını zorunlu kılmaktadır.
Kentsel dönüşüm, şehirlerimizin geleceği için hayati bir adımdır. Ancak bu süreçte, hem maliklerin hem de kiracıların haklarının korunması esastır. 2025’te getirilen yeni uygulamalarla birlikte, haklarınızın daha güçlü bir zemine oturtulduğunu söyleyebiliriz. Unutmayın, bilgi güçtür ve haklarınızı bilmek, bu süreci sorunsuz atlatmanızın anahtarıdır.