Gürültü yapan komşu nasıl tahliye edilir? Üst kattan sızan suyun tazmini ve ortak alan işgalinde eski hale getirme davası nasıl açılır? KMK ve TMK 737 kapsamında haklarınız ve zorunlu arabuluculuk süreci.

Gürültücü Komşu, Üst Kattan Sızan Su ve Ortak Alan İşgali: Kat Mülkiyeti Kanunu ile Mahalle Uyuşmazlıkları

Modern şehir yaşamında konut, yalnızca dört duvardan ibaret bir sığınak değil; bireyin huzur ve mahremiyet alanıdır. Ancak çok katlı yapılarda mülkiyet hakkı hiçbir zaman sınırsız ve mutlak bir egemenlik tanımaz. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu

ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)

, bir arada yaşamanın zorunlu bir sonucu olarak mülkiyet hakkına önemli kamusal ve özel hukuk kısıtlamaları getirmiştir.

Gece yarısı bitmeyen gürültüler, tavandan sızarak parkeleri çürüten su akıntıları, yangın merdivenine yığılan eşyalar veya bina bahçesinin kişisel otoparka dönüştürülmesi… Komşuluk ilişkilerinde iyi niyet ve sözlü uyarıların tükendiği noktada hukuk sistemi; delil tespiti, müdahalenin meni, eski hale getirme ve nihayetinde taşınmazın zorla devri (tahliye) gibi güçlü mekanizmalar sunar.

1. Gürültücü Komşu ve “Katlanma Yükümlülüğü” Sınırı (KMK m. 18 & TMK m. 737)

Hukuk düzeni, apartmanda yaşayan herkesten tam bir sessizlik beklemez; zira günlük hayatın olağan akışından kaynaklanan sesler (çocuk sesi, gündüz yapılan kısa süreli süpürme vb.) hukuken “Olağan Katlanma Sınırı (Tolerance Threshold)” içinde kabul edilir.

Ancak bu sınır aşıldığında durum bir komşuluk kusurundan çıkarak hukuka aykırı bir “Taşkın Kullanım” haline dönüşür.

Yasal Dayanak — TMK Madde 737:

“Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerini kullanırken özellikle komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Komşular arasında yerel örf ve âdete göre hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.”

[ Olağan Yaşam Sesleri ]  →  Hukuken Katlanma Yükümlülüğü Var (Dava Açılamaz)
             ↕  (Örf, Adet, Saat ve Şiddet Eşiği)
[ Çekilmez Gürültü / Taşkınlık ]  →  Hukuka Aykırı Müdahale (Meni / Tahliye / İdari Para Cezası)

Gürültüye Karşı Kademeli Hukuki Başvuru Yolları:

1. İdari Yaptırım ve Zabıta/Polis Tutanağı:
   • 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m. 36 ve 2872 sayılı Çevre Kanunu uyarınca kolluk kuvvetleri gürültü yapan bağımsız bölüme idari para cezası uygulayabilir. Bu tutanaklar, ileride açılacak mahkeme sürecinin en temel yazılı delillerini oluşturur.
2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nden Hâkimin Müdahalesi (KMK m. 33):
   • Kat maliki veya kiracı, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak taşkınlığın tespit edilmesini ve gürültüye son verilmesi için davalıya kesin süre verilmesini talep edebilir. Hâkimin ihtarına uymayan taraf için idari para cezası ve zorlama hapsi mekanizmaları işletilebilir.
3. Nükleer Hukuki Seçenek: Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti (KMK m. 25):
   • Eğer bir kat maliki, çekilmez gürültü veya ahlaka aykırı davranışlarıyla diğer maliklerin yaşamını “çekilmez bir boyuta” taşımışsa; diğer kat malikleri arsa payı oranında bir araya gelerek o dairenin mülkiyetinin kendilerine devredilmesini ve gürültücü komşunun binadan tamamen ihraç edilmesini dava edebilirler.

2. Üst Kattan Sızan Su ve Maddi Zararın Tazmini

Üst dairenin banyo, mutfak veya tuvalet tesisatındaki patlaklar ve yalıtım eksiklikleri nedeniyle alt dairede oluşan kabarmalar, sıva dökülmeleri ve parke deformasyonları, Türk Borçlar Kanunu kapsamında haksız fiil (TBK m. 49) ve yapı malikinin kusursuz sorumluluğu (TBK m. 69) doğurur.

Sızıntı Anında Yapılması Gereken Kritik Hukuki Adımlar:

[ ADIM 1: Fotoğraf & Video ]  →  Zararın ve sızıntı anının tarihli kaydı
              ↓
[ ADIM 2: HMK 400 Delil Tespiti ] →  Sulh Hukuk Mahkemesi'nden bilirkişi keşfi (Kaynak ve Masraf Tespiti)
              ↓
[ ADIM 3: Noter İhtarnamesi ]  →  Sorumluya makul süre tanıma ve temerrüde düşürme
              ↓
[ ADIM 4: Zorunlu Arabuluculuk & Dava ] →  Onarım bedeli + Munzam zarar tazminatı

• HMK m. 400 Kapsamında Delil Tespiti Neden Şarttır?
  Üst komşu “Benim dairemde sorun yok, bina ana borusu sızdırıyor” diyerek sorumluluktan kaçabilir veya zarar gören boyayı hemen tamir ettirirseniz mahkeme aşamasında zararın boyutunu ispatlayamazsınız. Dava açmadan önce nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesi’nden “Değişik İş Delil Tespiti” talep edilerek bir inşaat mühendisi / tesisat bilirkişisi refakatiyle sızıntının kesin kaynağı ve tamir metrajı resmi rapora bağlanmalıdır.
• Üst Kat Maliki Evine Usta Sokmuyorsa Ne Yapılır?
  KMK m. 18 gereğince malikler, onarım için bağımsız bölümlerine girilmesine izin vermek zorundadır. Girişe izin vermeyen komşuya karşı mahkemeden “onarım amacıyla bağımsız bölüme girilmesine izin verilmesi” yönünde tedbir kararı alınabilir.

3. Ortak Alan İşgali, Cam Balkon ve Projeye Aykırılıklar (KMK m. 19)

Apartmanın koridoru, sığınağı, çatısı, yangın merdiveni veya bahçesi tüm kat maliklerinin müşterek mülkiyetindedir. Bir kat malikinin bahçeyi çitle çevirip sadece kendi kullanımına tahsis etmesi, koridora kilitli ayakkabılık koyması veya çatı arasına kaçak oda yapması doğrudan KMK m. 19 ihlalidir.

Eski Hale Getirme (Restitutio in Integrum) ve Kal’ Davası

Ana gayrimenkulün onaylı mimari projesine aykırı olarak yapılan tüm tadilatlar (bütün kat maliklerinin 4/5 yazılı rızası bulunmadıkça) hukuka aykırıdır.

• Dava Talebi: Sulh Hukuk Mahkemesi’nden projeye aykırı imalatın kal’i (yıkımı/sökülmesi) ve ortak alanın eski hale getirilmesi (restitutio in integrum) talep edilir.
• Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı): Ortak alanı (örneğin dükkân önündeki bahçeyi veya ortak otoparkı) ticari veya şahsi kazancı için haksız yere kullanan malikten, geriye dönük 5 yıllık ecrimisil bedeli talep edilebilir.

4. Dava Öncesi Usuli Zorunluluk: Arabuluculuk Şartı

7445 sayılı Kanun

ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca; 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ve Komşuluk Hukukundan doğan tüm uyuşmazlıklarda mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk bürosuna başvurmak ZORUNLU DAVA ŞARTIDIR.

Arabuluculuk başvuru tutanağı düzenlenmeden doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan davalar, mahkemece esasa girilmeksizin usulden reddedilmektedir.

5. Mahalle ve Apartman Uyuşmazlıklarında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Üst kat komşum kiracıysa su sızıntısı zararını kimden isteyeceğim?

Kural olarak yapıdaki bozukluk ve tesisat eskiyip patlamasından ev sahibi (yapı maliki) sorumludur (TBK m. 69). Ancak zarar kiracının açık ihmalinden (musluğu açık unutmak, çamaşır makinesi hortumunu patlatmak vb.) kaynaklanıyorsa kiracı ve malik müteselsilen sorumlu tutulabilir.

Apartmanda köpek havlaması gürültü davasına konu edilebilir mi?

Evet. Yönetim planında açıkça evcil hayvan yasağı varsa, doğrudan tahliye kararı verilebilir. Yönetim planında yasak yoksa dahi, desibel ölçümü ve ses kayıtlarıyla hayvanın olağan yaşam sınırını aşan sürekli gürültü yaptığı ispatlanırsa hâkim tedbir ve uzaklaştırma kararı verebilir.

Komşunun yaptığı masrafı icraya koyabilir miyiz?

Üst kattan sızan suyun zararını kendi cebinizden karşılayıp faturayı doğrudan ilamsız icraya koyabilirsiniz. Ancak borçlu itiraz ederse itirazın iptali davasında zararın o daireden kaynaklandığını önceden alınmış bir delil tespiti raporu ile ispatlamanız gerekecektir.

Hukuki Danışmanlık ve Uyuşmazlık Çözümü

Komşuluk hukuku ve kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıklar, yanlış atılan adımlarda uzun süren yargılamalara ve telafisi güç masraflara yol açabilir. Dava harçları ve masraf süreçlerini planlamak için büromuzun Hesaplama Araçları bölümünü kullanabilir, hak kaybı yaşamamak adına sürecin hukuki takibi için Yücebağ Hukuk Bürosu İletişim