Yurt Dışında Yaşayan Mirasçılar İçin Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Süreç ve Dikkat Edilecekler

Miras yoluyla birden fazla kişiye geçen bir ev, arsa veya tarla çoğu zaman yıllarca “hisseli tapu” olarak kalır. Mirasçılardan biri satmak, biri kullanmak, biri kiraya vermek ister; mirasçılar farklı şehirlerde ve ülkelerde yaşadığında anlaşmak daha da zorlaşır. Böyle durumlarda başvurulan hukuki yollardan biri ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır.

Özet

• Paydaşlardan her biri, kural olarak, ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
• Dava, genellikle taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür.
• Mümkünse taşınmaz aynen bölünerek paylaştırılır; bu mümkün değilse satış yoluyla ortaklık giderilir.
• Yurt dışındaki paydaşa tebligat ve temsil süreci uzatabilir; doğru adres bilgisi ve vekil kullanımı önemlidir.
• Dava açmadan önce anlaşmalı paylaşım, hisse devri ve diğer seçenekler değerlendirilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi nedir?

Ortaklığın giderilmesi, birden fazla kişinin ortak malik olduğu bir malın paylaşılması veya satılarak bedelinin paylara göre dağıtılması suretiyle ortak mülkiyete son verilmesidir. Miras bırakandan kalan taşınmazlar, intikalden sonra mirasçılar arasında paylı veya elbirliği mülkiyeti hâlinde bulunabilir; her iki durumda da paylaşım için bu yola başvurulabilir. Hangi yolun uygun olduğu dosyanın durumuna göre değerlendirilir.

Dava nasıl ilerler?

1. Hazırlık

Tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve paydaşların güncel bilgileri toplanır. Davanın tüm paydaşlara karşı açılması gerekir; bir paydaşın eksik gösterilmesi yargılamayı uzatır veya sonuçsuz bırakır.

2. Dava ve tebligat

Dilekçe mahkemeye verilir, paydaşlara tebligat yapılır. Yurt dışında yaşayan paydaşlara tebligat uluslararası yollarla yürütüldüğünden zaman alabilir. Güncel yurt dışı adresin dilekçede doğru gösterilmesi ve mümkünse Türkiye’de bir vekil bulunması süreci hızlandırır.

3. Keşif ve bilirkişi

Mahkeme taşınmazın niteliğini ve değerini belirlemek için keşif yapar, bilirkişi görevlendirir. Taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği bu aşamada değerlendirilir.

4. Karar ve uygulama

Aynen paylaşım mümkünse taşınmaz paydaşlara bölüştürülür. Mümkün değilse taşınmaz satışa çıkarılır; paydaşların satışa katılımı ve satış usulü mevzuata göre belirlenir. Elde edilen bedel masraflar düşüldükten sonra paylara göre dağıtılır.

Temmuz 2026 sonrası: mirasçılar için ilk ihale hakkı

7589 sayılı Kanun’la İcra ve İflas Kanunu’nun 114’üncü maddesine yapılan eklemeyle, ortaklığın giderilmesi için satılacak taşınmazın tüm paydaşları mirasçıysa ve üzerinde üçüncü kişi hakkı yoksa, ilk ihaleye yalnızca mirasçı paydaşlar katılabilir ve bu ihalede teklifin muhammen bedelin en az yüzde 100’ü olması gerekir. İlk ihale sonuçsuz kalırsa ikinci ihale herkese açık yapılır ve alt sınır, muhammen bedelin yüzde 50’si ile rehinli alacaklar ve satış masraflarının toplamından hangisi yüksekse odur. İhaleyi kazanıp bedeli yatırmayan kişinin teminatı irat kaydedilir ve teklif bedelinin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanır. Bu değişiklik kanunun yürürlüğünden önce (31 Temmuz 2026) ilan edilmiş ihalelere uygulanmaz.

Yurt dışındaki bir mirasçı için pratik sonuç: ilk ihalede aile mülkünü satın almak istiyorsanız, teklif verme ve teminat yatırma yetkisini açıkça içeren bir vekâletname ile Türkiye’deki bir vekil görevlendirmeniz gerekir. Konu 12. Yargı Paketi yazımızda diğer değişikliklerle birlikte ele alınmıştır.

Yurt dışındaki paydaşlar için pratik noktalar

• Vekil kullanımı: Davada ve satış aşamasında temsil için vekâletname gerekir. Yetkinin kapsamı (dava açma, davaya cevap verme, sulh, satış bedelini tahsil) açıkça yazılmalıdır. Vekaletname örneği hazırlama aracımız yetki maddelerini gözden geçirmenize yardımcı olur.
• Yabancı belgeler: Yurt dışında düzenlenen vekâletname ve belgeler için genellikle apostil ve yeminli tercüme gerekir.
• İletişim: Duruşma ve tebligat bildirimleri için güncel iletişim bilgisinin vekile iletilmesi önemlidir.
• Önalım hakkı: Bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir; yurt dışından pay satışı yapacak paydaşların bu riski bilmesi gerekir.

Davaya gitmeden önce seçenekler

• Mirasçıların anlaşarak taşınmazı paylaşması veya bir mirasçının diğerlerinin paylarını satın alması
• Tüm mirasçıların birlikte üçüncü bir kişiye satışı
• Kullanım ve kira düzeni konusunda yazılı anlaşma

Bu yolların her biri tapu işlemi, vergi ve harç sonuçları doğurur; seçimden önce bu sonuçların değerlendirilmesi gerekir.

Sık sorulan sorular

Davayı açmak için tüm paydaşların rızası gerekir mi?

Hayır. Paydaşlardan her biri tek başına dava açabilir; ancak dava tüm paydaşlara karşı yöneltilmelidir.

Yurt dışındaki paydaş duruşmaya gelmek zorunda mı?

Genellikle vekille temsil edilmek mümkündür. Mahkeme belirli bir aşamada şahsen dinlenmeyi gerekli görürse bu ayrıca bildirilir.

Taşınmaz satılırsa bedel nasıl dağıtılır?

Satış bedelinden dava ve satış giderleri düşüldükten sonra kalan tutar, paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır.

Varsayımsal örnek

Hollanda’da yaşayan üç mirasçı, Türkiye’de kalan bir arsayı satmak ister; biri satışa karşı çıkar. Arsa aynen bölünemediğinden mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesi davası açar. Hollanda’daki paydaşların güncel adresleri dilekçede eksiksiz gösterilir ve her biri Türkiye’de bir vekil görevlendirir. Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesinin ardından satışa karar verirse bedel, masraflar düşüldükten sonra paylar oranında dağıtılır. Tebligat ve satış aşamaları nedeniyle süreç aylar sürebilir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve uygulama değişebilir; somut durumunuz için ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.